コインパーキング経営をするに当たって、高い利回りで安定して利益を出せる体制を整えられるかが重要です。何も意識せず運営しても利益を出すのは困難であり、常に利回りを意識して経営していかなければなりません。
では、駐車場経営の利回りとはそもそもどのようなものを意味するのでしょうか。
この記事では、コインパーキング経営の利回りの意味や計算方法、そして高い利回りを実現するコツなどを紹介します。
Contents
駐車場経営の利回りとは？
利回りとは、駐車場経営の収益を予測するうえで非常に重要な指標です。
具体的に、利回りとは初期投資に対して年間でどの程度の収益を得られるかの割合を示しており、利回りが高いほど収益性が高いと言えます。
駐車場経営における利回りとは、主に以下2つの考え方があります。
【駐車場経営における利回り】
- 表面利回り（グロス利回り）
- 実質利回り（ネット利回り）
各利回りの概要と、算出方法などを詳しく解説します。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りとは、土地価格に対して得られる料金収入の目安を表した指標となります。
表面利回りは、以下の計算式で算出可能です。
表面利回り（％）=年間コインパーキング収入（満車時）÷（土地価格+初期費用）×100
表面利回りの場合、契約台数や稼働率は一切考慮せず、あくまでも年間の駐車場収入で算出します。
年間の駐車場収入とは、月極駐車場であれば満車時の賃料収入で算出するのが特徴です。
コインパーキングの場合、運営会社に一括借り上げの形で委託する場合が多く、借上げ賃料を駐車場収入とします。
初期費用に関しては駐車場の種類によって異なりますが、アスファルト舗装などの土地整備費や看板設置費、機器の設置費が当てはまります。
表面利回りの場合、土地の収益性をおおよそ把握するための利回り算出方法となり、土地選びの段階で土地を比較する際に概算できるのが魅力的です。
表面利回りは、算出方法がとても簡単であるメリットがありますが、一方であくまでも概算であるため正確な数値ではない点には注意が必要です。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りとは、土地購入時にかかる費用だけでなく固定資産税や管理委託料なども考慮して算出する詳細な利回りのことです。
実質利回りは、以下の計算式で算出可能です。
実質利回り（％）=（年間コインパーキング収入－ランニングコスト）÷（土地価格+初期費用）×100
表面利回り以上に、実態に即した利回りとなるのが実質利回りの特徴です。
ただし、算出するためにはランニングコストがいくらかかるのかを把握する必要があり、事前確認しなければなりません。
また、表面利回りより若干計算式が複雑で算出しにくいデメリットもあります。
駐車場経営の利回り相場
利回りの算出方法が理解できたところで、実際に算出してどのような利回りが適正かどうかを判断しなければなりません。
駐車場経営において、駐車場の種類によって利回りの相場が異なります。
ここでは、月極駐車場とコインパーキングにおける利回り相場を紹介します。
月極駐車場
月極駐車場では、1台あたりの賃料としては政令指定都市で10,000円～30,000円程度に設定されることが多いです。
その他の都市では、5,000円～10,000円程度に設定されますが、東京の一等地では50,000円と高額です。それでも、実質利回りとして見ると4％程度しかありません。
コインパーキングと比較すると、実質利回りはとても低く、利益率の観点では見劣ってしまいます。
ただし、これには大きな理由があり、月極駐車場の場合は自分で土地を購入して整地したうえで経営する場合が多いです。
よって、土地の取得費用が計算式に入るため実質利回りが低くなってしまいがちです。
既に土地を持っている場合、実質利回りは一気に上昇して50％を超えるケースもあります。
コインパーキング
コインパーキングの場合、平均的な稼働率は50％程度となっていて、約半分が空車の状態となります。
好立地であれば70％程度の稼働率となり、ある程度安定して収入を得られるチャンスがあります。
コインパーキングの場合、常に満車となれば月極駐車場よりも高い利益を得られる可能性がありますが、月極駐車場のように安定した収入を確保できません。
また、一括借り上げで委託する場合は、自分ですべての利益を得られる訳ではありません。
実質利回りとして見た場合、4％程度とほぼ月極駐車場と同程度の利回りとなります。
駐車場の利回りを計算シミュレーション
駐車場の利回りをシミュレーションしたうえで、本当に利益を出せるかどうかを適切にジャッジして投資する必要があります。
コインパーキングの実質利回りを実際に計算する場合、先に紹介した通り稼働率を加味しなければなりません。
先に紹介した算出方法では、稼働率が100％であることを前提としていましたが、より実態に即した
実質利回りを出すためには以下のように稼働率も計算式に組み入れる必要があります。
実質利回り（％）=（年間コインパーキング収入×稼働率－ランニングコスト）÷（土地価格+初期費用）×100
上記により実質利回りを算出すれば、より現実的な実質利回りの算出が可能です。
ここでは、月極駐車場とコインパーキングの利回りシミュレーションを紹介します。
月極駐車場
以下の条件で月極駐車場を経営する際の、表面利回りと実質利回りをシミュレーションします。
月極駐車場を経営する際の、表面利回りと実質利回りのシミュレーション
- 都市部の駅前
- 50坪で価格2,000万円の更地
- 1台10,000円で8台分の駐車スペース
- 委託管理費して収益の5%を支払う
上記の条件で、表面利回りと実質利回りを算出した結果がこちらです。
- 表面利回り:80,000円 × 12カ月 ÷ 2,000万円 ×100 = 4.8%
- 実質利回り:（80,000円 – 4,000円 × 12カ月） ÷ 2,000万円 × 100 = 4.56%
さらに稼働率をかけると、低い数字となりますが概ね平均的な4％程度の数値に落ち着きます。
コインパーキング
以下の条件でコインパーキングを経営する際の、表面利回りと実質利回りをシミュレーションします。
コインパーキングを経営する際の、表面利回りと実質利回りのシミュレーション
- 都市部の駅前
- 50坪で価格2,000万円の更地
- 設備レンタル費用が300万円
- 駐車スペース6台で1時間あたり400円
- 稼働率は30%
- 委託管理費などの費用を1台あたり3,000円負担
始めに、収益だけを算出すると以下となります。
6台 × 24時間 × 365日 × 400円 × 30% = 630.7万円
そして、表面利回りと実質利回りを算出した結果がこちらです。
- 表面利回り:630.7万円 ÷ 2,300万円 ×100 = 27.4%
- 実質利回り:（630.7万円 – 3,000円 × 6台 × 12カ月） ÷ 2,300万円 × 100 = 27.4%
結果として、表面利回りも実質利回りも27.4％程度となりました。
駐車場経営で高い利回りを実現するコツ
駐車場経営において、高い利回りを実現するためのコツとして、以下があります。
駐車場経営での高い利回りを実現するためのポイント
- 駐車場の立地を吟味する
- 費用を抑える
- 周辺の駐車場をリサーチする
各方法について、詳しく解説します。
駐車場の立地を吟味する
駐車場の稼働率を上げるためには、多くのニーズがある土地に駐車スペースを提供するのが最適です。
駐車場経営において、好立地とは各駐車場の種類によって異なります。
月極駐車場の場合、定期的に駐車が見込まれるかどうかが重要です。
例えば、大きなマンションの近くではマンション住民が駐車スペースを探している場合があり、そのニーズに合致した月極駐車場を設置すれば必然的に利用者が集まります。
また、オフィス街でも月極駐車場の需要が高く、狙い目のエリアです。
コインパーキングの場合、多くの方が短時間で利用するニーズがある立地が最適です。
代表的なスポットとしては観光地や駅周辺が挙げられます。
また、人気店舗があるスポットで需要に対して供給が追いついていない場合にコインパーキングを提供するのが良いでしょう。
他にも、抜け道として利用されている道沿いも意外な狙い目スポットとなります。
費用を抑える
利回りを考える場合、初期費用をいかに抑えられるかが重要なポイントとなります。
駐車場の初期費用を抑えるためには、管理会社に負担してもらう方法があります。
ただし、管理費用が請求されるので初期費用を抑えてもランニングコストがかかってしまうので総合的に判断してください。
また、駐車場整備にかかる費用を抑える方法があり、例えば舗装ではなく砂利を敷き詰めて整地する方法も有効的です。
砂利の場合、雨が降ったあとに水たまりができやすく泥だらけになるリスクがあります。
土壌などをしっかりと確認して、もし砂利でも問題ない場合は砂利を敷き詰めるのも良いでしょう。
以上のような方法で、なるべく初期費用を抑えて利回りを改善したいものです。
別記事の「駐車場経営は初期費用にいくらかかる？初期費用を0円にする方法も解説」にて初期費用を0円にする方法を解説しております。ぜひご覧ください。
周辺の駐車場をリサーチする
駐車場を提供するエリアを決める場合、どのような傾向があるのかをリサーチしてください。
例えば、競合となる駐車場がどれだけあり、実際の利用率はどの程度あるのかなどを確認します。
もし満車状態が続いていれば、どのような理由で人気を得ているのかを分析して、自分がどのような駐車場経営をすべきかの参考となります。
また、近くにどのようなお店などがあり、また集まる年齢層などを分析すればより参考となるデータ分析が可能です。
利回りを意識して駐車場経営を成功させよう！
駐車場経営を成功させるためには、利回りを意識して永続的に利益を出せる体制を整えられるかが重要です。
単純に稼働率を上げて収益を増やすのも重要ですが、初期費用やランニングコストを抑えて利回り率を上げられるかも重要なポイントです。
今回紹介したポイントに注意して、しっかりシミュレーションしたうえで駐車場経営を始めましょう。
本サイトでは、コインパーキング経営会社を紹介しています。ぜひご覧ください。
