皆さんは駐車場経営というとなにを思い浮かべるでしょうか。真っ先に思い浮かぶのは月極駐車場やコインパーキングの2つかと思います。
実はこの2つ、中身を見てみると経営の仕方が違ったりします。今回はどんな形態の駐車場経営があるのかをお伝えします。
また駐車場経営をするためにはどんな準備をすればいいのか、どういったことに注意する必要があるのか初心者向けに徹底解説します。
駐車場経営とは
駐車場経営とは所有している土地に駐車場を作り貸し出して賃貸料を得る、もしくは利用してもらうことで利用料を得る不動産運用の一つです。
メリットとしては駐車場として利用が見込める土地があればアパートマンション経営よりも気軽に始められる点です。建物を建てるよりも初期費用を抑えて始められることもあり、人によっては金融機関からの借り入れをせずに、自己資金だけで始めることもできます。
将来的にその土地に自宅を建てる、もしくはアパートやマンションを建ててほかの不動産運用をしたいと考えたときに転用がしやすいこともメリットにあげられます。
経営の種類
駐車場経営の種類としては、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングの2つがあります。
月極駐車場であれば、一度賃貸借契約を結べば借主が引越しや車を処分しなければ毎月安定して賃貸料を得られます。
コインパーキングの場合は、賃貸料ではなく利用料が収入となります。そのため利用者が多ければ多いほど得られる収入が多くなる点が魅力になります。
住宅街に土地を持っているのであれば月極駐車場のほうが利用を見込めるでしょうし、大型の商業施設や人気の観光スポットの近隣、駅近、会社が多く存在する場所に土地を持っているようであればコインパーキングのほうが利用を見込めるかもしれません。
このように同じ駐車場経営であってもどちらの経営のほうが向いているのかは所有している土地などによっても変わってきます。
経営方式
また経営方式で駐車場経営はさらに細分化できます。経営の方式としては個人経営方式と一括借り上げ方式と管理委託方式の3つがあります。
個人経営方式は駐車場の管理運営はもちろん、賃貸料の集金やトラブル対応も経営者はおこなわなければいけません。
メリットとしては不動産業者が仲介に入らない分、自分の手元に残る収益が多くなる点が挙げられます。また土地を自由に活用できるため、ほかの2つの方式と比較して転用のしやすさもあります。
デメリットとしては、すべて自分で経営をおこなう必要があるため、事務作業やトラブル対応といった時間的余裕が必要になる点です。初心者のかたであれば最初は個人経営方式ではなく、一括借り上げ方式もしくは管理委託方式で始め、ある程度ノウハウを蓄積できたタイミングで個人経営方式に切り替えるといいでしょう。
一括借り上げ方式は所有している土地を不動産業者に一括で借りてもらいます。土地を借りた不動産業者が駐車場の整備から管理運営などをおこない、土地の所有者は土地を貸している地代が収入となります。
一括借り上げ方式のメリットは不動産業者がすべておこなってくれるため、駐車場管理運営の手間をかけなくて済む点です。また契約によって毎月の地代が決められるため、駐車場の稼働率にかかわらず収入を得られます。
デメリットとしては、駐車場経営が上手くいってなかった場合に不動産業者から地代の引き下げを求められる可能性があることや、そもそも契約を更新せずに一括借り上げをやめるといったことも考えられます。
最後に管理委託方式です。これは日ごろの管理を不動産業者に委託をする方法です。賃貸料から管理委託の手数料を差し引かれた金額が収入となります。
管理委託のメリットは日ごろの賃貸料の集金、契約更新の手続き、トラブルの対応を不動産業者にしてもらえる点です。管理業務がなくなれば、駐車場経営をするための時間的に余裕がない人でも経営が可能です。
一方でデメリットとしては、管理委託の手数料を支払わなければならない点です。管理委託の手数料相場としては賃貸料の5～10％くらいといわれています。
別記事の「コインパーキング経営は初期費用にいくらかかる？経営方式別に解説」にて経営方式別にかかる初期費用を詳しく解説しております。ぜひご覧ください。
駐車場経営のメリット
それでは駐車場経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。ほかの不動産運用にはないメリットについてみていきます。
メリット①狭小地や変形地でも経営できる
駐車場経営は狭小地や変形地でも経営ができます。
アパートやマンションであればある程度整った土地でなければ建てられません。仮に狭小地や変形地に建物を建てられたとしても部屋の形などがいびつだと借り手が見つからず空室のリスクが高まります。
それと比較して駐車場経営は、駐車スペースさえ確保できていれば狭小地であろうと変形地であろうと問題ありません。駐車場スペースさえちゃんと確保できていれば経営ができます。
狭小地や変形地は整形されている土地よりも利用用途が限られて敬遠されてしまうため、土地価格が安い場合もあります。
多少土地がいびつだったとしても、周辺状況次第では駐車場経営の可能性を秘めていることもありますので、むしろ狙い目かもしれません。
メリット②初期費用が抑えられる
駐車場経営でかかる必要最低限の初期費用としては、土地の整地と舗装費用です。
舗装といっても砂利を敷くのか、アスファルトにするのか、コンクリートにするのかによって費用は変わってきます。
またコインパーキングであれば、駐車料金の設備やロック板、監視カメラや看板などの設置が必要になります。ただアパートマンション経営と比較すると初期費用はかなり抑えられます。自己資金があるかたなら金融機関などからの借り入れをしなくても駐車場経営をできるかもしれません。
具体的に整地や舗装の費用相場としては、整地費用として、1,200～1,500円/㎡、アスファルト舗装であれば3,000～5,000円/㎡、コンクリート舗装であれば5,000～10,000円/㎡です。駐車場スペースの区分を明確するためのライン引きの費用として5，000円/㎡くらいです。
コインパーキングの場合にはこれにプラスしてコインパーキングに必要な設備費用が加わります。
設備としては精算機、ロック板、監視カメラや看板、照明といったものが挙げられます。どのレベルの設備を整えるかによって費用は変動しますが約100～200万円くらいを見込んでおくといいでしょう。
メリット③ほかの業態に変えられる
駐車場にした土地を別の用途として活用したいとなったときも設備や舗装を撤去してしまえばすぐにほかの業態に転用できます。
アパートマンション経営だと、ほかの業態に転用したいと思っても、まずは建物の取り壊しをしなければならず、その工事にも時間と費用がかかります。
駐車場経営のデメリット
ここまでメリットをみてきましたがデメリットもあります。駐車場経営にはどんなデメリットがあるのでしょうか。
デメリットとしては税金の負担が大きいことと、土地の利用効率が低いことです。具体的にどういうことなのかをみていきます。
デメリット①税金の負担が多い
まず不動産の場合には毎年支払う税金として土地の固定資産税があります。
ではなぜ駐車場だと税金の負担が多くなるのでしょうか。固定資産税の計算方法を知るとその理由が分かります。
固定資産税の計算は固定資産税評価額×税率（1.4％）です。固定資産税評価額は路線価（/㎡）×面積（/㎡）で計算されます。
課税される土地の地目はさまざまなものがあり、駐車場は雑種地、住宅を建てる場合には宅地となります。住宅用地であれば固定資産税の軽減措置があるため、駐車場よりかは支払う固定資産税が少なく済みます。
そのため、まったく同じ土地であっても、どのような用途で使用しているかによって支払うべき固定資産税は変わってきます。住宅用地と駐車場だと駐車場のほうが最大で6倍高くなります。
税金負担を軽くするためにマンションなどの土地と駐車場を一体化させて住宅用地の要件を満たす、駐車場をアスファルト舗装して貸付事業用宅地等の扱いにして減額の特例を受けるといった方法があります。
デメリット②土地の利用効率が低い
土地の利用効率が低いだと伝わりづらいかもしれません。要するに土地の面積に対して、得られる収益が少ないという意味です。
たとえば土地に建物を建てるときには建ぺい率と容積率があります。
建ぺい率は土地の面積に対して、建物を建てられる面積をいいます。
たとえば100㎡の土地で建ぺい率が70％だと、建物を建てられる面積は70㎡です。駐車場の場合には建物を建てるわけではないため、100㎡まるまる駐車場として利用ができます。
容積率は土地の面積に対する延床面積の割合のことをいいます。
100㎡の土地で容積率が300％の場合には床面積300㎡まで建物を建てることができます。駐車場の場合には基本的には容積率は関係ありません。
仮に100㎡の土地で建ぺい率70％かつ容積率が300％だった場合には、土地に対して、建物を建てられる面積は100㎡×70％で70㎡、70㎡に対して容積率は300％なので210㎡の床面積の建物を建てられます。
駐車場の場合には100㎡の土地活用になります。
土地の利用効率としては建物を建てたほうが有利になっていることが分かるかと思います。
同じ100㎡の土地であっても活用の仕方によって利用効率は変化し、一般的には利用効率が高いほうが得られる収益は高くなります。
駐車場経営の始め方
ここからはどうやって駐車場経営を始めればいいのかについて具体的にみていきましょう。
手順①土地を調査する
まずは駐車場経営をするための土地を探すところから始める必要があります。
一言に土地を探すといってもむやみやたらと探しても意味がありません。めぼしい土地が見つかったらその土地の周辺状況を調べましょう。
周辺に駐車場利用見込みがある商業施設などがあればいいですが、もしそういった施設がなく、車の利用者も少ないようであれば利用される可能性は低く収益が得られません。
また利用者が見込める土地であってもすでに競業他社が参入している場合は注意しましょう。すでに飽和状態であれば価格競争になってしまい、思ったように収益を上げられません。
手順②経営の種類や経営方式を選ぶ
土地探しと調査が終わったら、駐車場経営の種類や経営方式を考えます。
月極駐車場なのか、コインパーキングなのか。個人経営方式なのか、一括借り上げ方式なのか、管理委託方式なのかです。
土地探しをするときにもこの土地だったらどういう経営が向いている土地なのかを考えながら探すといいです。どの経営方式を選ぶかによって得られる収益が違ってきます。
また経営方式によっては信頼できる不動産業者探しをしなければいけません。
手順③運営会社を選ぶ
個人経営方式の場合は、自分で管理運営をするため特に管理運営会社を選ぶ必要はありません。
ただ一括借り上げ方式や管理委託方式の場合には運営会社を選ぶ必要があります。運営会社はこれから一緒に経営をしていくパートナーにもなりますから、信頼できる会社に任せましょう。
選び方としては、長年管理運営をやっている実績がある会社を選んだり、地域に密着している会社を選んだりするといいでしょう。管理運営会社によっては都市部に強い会社もあれば、地方に強い会社もあります。
複数社の話を聞いてみて比較検討して決めるといいでしょう。
手順④経営に必要な準備を整える
経営に必要な準備としては、土地を整地や舗装をして駐車場をつくり、場合によっては設備機器も設置しなければいけません。
手順⑤利用者を募集する
駐車場設備が整ったらようやく利用者の募集ができます。個人経営の場合であれば自分でチラシの作成から賃貸借契約の手続きなどをおこなわなければいけません。
一方で不動産業者が入っている場合には不動産業者が利用者の集客等をおこなってくれます。
駐車場経営を失敗させないために
駐車場経営を失敗させないためにはどういうことに注意する必要があるのでしょうか。
ここでは5つのポイントについて解説をしていきます。
ポイント①立地を見極める
駐車場経営において一番注意すべき点としては立地です。
そもそも需要がない地域に駐車場を作ってしまったら全く収益が上がりません。いくら駐車場がほかの不動産に転用がしやすいといえども、駐車場からほかの不動産に転用する際にまた経費がかかってしまい二度手間になります。
また立地がよくても結局は需要と供給が見合ってなければ、収益は出ません。すでに供給が間に合っている地域に後発で参入するとなるとよほど設備がいいのか、価格勝負になってしまいます。
価格競争になってしまったらお互いに疲弊をしてしまいますし、後発のほうが初期投資した資金の回収が遅くなるため不利になります。
そういった意味でも最初の立地を見極めることが最重要になります。
ポイント②自分に合う管理会社を選ぶ
自分に合う管理会社を選ぶことも大切です。管理会社は経営をしていくうえでのパートナーでもあります。
駐車場経営を続けるうえで収益が下がってきたときにアドバイスや改善策を示してくれる管理会社や日ごろからオーナーや利用者と密にコミュニケーションをとってくれる管理会社を選ぶといいでしょう。
また管理会社も得意分野や苦手分野があります。大手だからと安心というわけではありません。
地方であれば大手よりも昔から地元で管理をしている会社のほうが駐車場経営に詳しい場合もあります。
また選ぶときには自分がどういう駐車場経営を目指しているのか、その考えに理解を示してくれる管理会社のほうがよいでしょう。
そのためには複数の管理会社の話を聞いてみて、検討を進める必要があります。
ポイント③相場に合う料金設定にする
月極駐車場にしろ、コインパーキングにしろ、周辺相場に則した料金設定にしましょう。
相場と比較して著しく高い料金を設定した場合にはまったく利用されません。
一方で著しく低い料金を設定した場合には、利用はされ、稼働率は高くなるかもしれませんが、周辺の駐車場がそれに合わせて料金を引き下げられたら価格競争になってしまいます。
価格競争になってしまったら、あとから参入されたかたのほうが不利になります。なぜならばあとから参入されたかたのほうが資本回収に時間がかかるからです。さきに参入しているかたがすでに初期投資した分の資本回収をしているかたであればなおさらです。
そうならないためにも周辺相場を調べたうえでの価格設定が必要です。
ポイント④実質利回りで計算する
駐車場経営に限らず投資をするうえで大切なことは利回りです。そもそも利回りとは、投資額に対するリターンの比率のことを指します。
最低限知っておくべき利回りとしては２つあります。
一つは表面利回りです。表面利回りは年間収入÷初期投資×100で計算されます。仮に年間収入が120万円で初期投資に1,000万円かかっていたとしたら表面利回りは12％です。
ただ駐車場経営をするには必要経費がかかってきます。その必要経費まで見積もった利回りが実質利回りです。
そのため、計算式としては（年間収入－必要経費）÷初期投資×100となります。たとえば必要経費が毎年25万円かかるとしたら、（120万円－25万円）÷1,000万円×100で実質利回りは9.5％になります。月極駐車場であれば表面利回りの相場として5～15％程度、コインパーキングであれば表面利回りの相場として15～30％と言われています。
相場と比較して著しく利回りが低い場合には、別の土地を探して利回りが高いところを選ぶといいでしょう。
ポイント⑤利用しやすいレイアウトにする
駐車場は狭小地や変形地でも始められるのがメリットの一つでしたが、利用しやすいレイアウトにしたほうが利用もされやすいです。
立地が良くても面している道路の道幅が狭かったり、駐車場自体が駐車しにくいレイアウトだったりすると利用を避けられてしまいます。
駐車台数が少なくなってしまったとしても、駐車スペースが広かったり、車と車の間の車間が十分に取られていて車の乗降が楽だったりしたほうが使いやすくリピートで使ってくれる可能性もあります。
初心者が駐車場経営を成功させるために
今回は初心者向けに駐車場経営の始め方と自分にあった駐車場経営するための基礎知識についてまとめました。
一見シンプルに見える駐車場経営ですが、中身を紐解いてみるとその経営方法はさまざまです。土地の形状や自分が目指したい収益モデルによって経営方法は異なってきます。
また駐車場経営の場合には、経営を始める前の情報収集が成功するかどうかのポイントになります。情報収集を怠らずに信頼できる管理会社を見つけることから始めてみませんか。
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