コインパーキングを経営することで、相続税対策になるのかしら……？
またすでにある土地の相続税を減らすために、コインパーキングを経営するのは有効？
相続税対策として、コインパーキング経営を検討している方もいるかもしれません。
ここでは、コインパーキングが相続税対策になるか否かについて解説。
少しでも相続税を減額したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
Contents
コインパーキングを経営することによる相続税対策の方法4選
コインパーキング経営をすることでできる４つの相続税対策の方法をお伝えします。
方法①：コインパーキング運営会社に貸し出す
すでにある土地を、コインパーキング運営の専門会社に貸し出す方法です。
何もない土地に、運営会社が建物等を建てると、運営会社に借地権が認められ、土地の相続税評価額は下がります。
借地に建物を建てる場合、建物を所有する人たちの権利は、“借地借家法・借地権”といわれ、手厚く保護されます。
借地権の評価は、自用地のおおむね５０～６０％程度であることが多いです。
しかしコインパーキングの場合、建物を建てることはありませんので、借地権割合の控除は適用されません。
その代わり、賃借権割合（債権）が控除されます。
賃借権の価額は以下の計算式にて、算出されます。
◇賃借権の価額の求め方◇
賃借権の価額＝自用地評価額×賃借権の残存期間に応じた割合
賃借権の残存期間 ５年以下 ５年超
１０年以下 １０年超
１５年以下 １５年超
割合 ５％ １０％ １５％ ２０％
（国税庁ホームページより）
賃借権の残存期間が２０年を上回るときは、上記の表を使ってではなく、法定地上権割合を使用して、賃借権の価額を求めます。
しかし、更地でなくアスファルト舗装などをして、駐車場として貸し出してしまうと、賃借権割合も発生しません。
その分、相続税評価額は高くなる傾向にあります。
方法②：土地を購入してコインパーキング経営を行う
現金を多く保有しているけど、土地は持っていないという場合、都心の土地を購入してコインパーキング経営をするだけで相続税対策になります。
現金は、そのまま相続税評価額となります。
そのため、相続税の節税にはなりません。
対して、土地は相続税路線価に従って相続税評価額が定まるため、財産評価額を少なくすることができます。
相続税路線価は、地価公示価格の約８０％です。
方法③：コインパーキングを使って土地の利用区分を分ける
土地の利用区分を分けることでも、相続税対策になります。
例えば、真四角の整形の土地のなかに、駐車場をつくるとします。
不整形な土地は整形な土地に比べて、評価額が下がります。
またコインパーキングをつくったほうが、更地よりも若干ですが、相続税は少なくなります。
方法④：小規模宅地の特例を利用する
小規模宅地の特例を適用するには、その土地が建物や構築物といったものの敷地用に供されていることが条件となります。
この構築物に、アスファルトやコンクリート舗装は該当します。
そのため、特例の適用を受けたい人は、アスファルト・コンクリート敷きの駐車場にしましょう。
一部分だけアスファルト・コンクリート舗装になっている駐車場の場合、その部分だけ適用を受けることができます。
砂利敷きの駐車場でも、特例を受けられます。
しかし最初はしっかりした砂利敷きであっても、年数がたって砂利がどんどん地面に埋まり、砂利敷きかどうか判定が難しい場合は、適用を受けられないこともあります。
ちなみに、自家用車の駐車スペースは事業用に供されていないため、面積按分により貸付部分を割り出し、貸付事業用宅地等の特例が適用されます。
また被相続人の居住用宅地と駐車場が隣接していれば、３３０㎡を限度に相続税評価額の８０％を減額することができます。
というのも、駐車場部分も居住用宅地の一部として計算されるからです。
コインパーキング経営をする際は、特例を受けられるかどうかも考えてから実施しましょう。
コインパーキング経営で相続税対策をする際の注意点
コインパーキングを経営する際、相続税対策の点で気をつけておきたい２つのポイントをお伝えします。
注意点①：固定資産税が増加する可能性がある
もし空き家が建っている土地を解体して駐車場にしようとしている場合、固定資産税が増えるかもしれません。
というのも、住宅が建っていると、固定資産税の軽減措置を受けられます。
しかし、空き家を取り壊して更地にしてしまうと、軽減措置が適用されなくなります。
その結果、固定資産税が大きく増える可能性があるのです。
また空き家を取り壊して駐車場にしてしまうと、そのあと売却しようと思ったとき３，０００万円の控除も使用することができません。
持ち家の売却においては、不動産売却益にかかる税金を少なくするための“３，０００万円の特別控除の特例”と呼ばれる制度が存在します。
転居後に空き家を取り壊して、その後売却する予定がある人は、転居してから３年後の１２月３１日までか、取り壊し後１年以内の早い方までに売却すると、特例を受けられてお得になるのです。
しかし「売却までの間、せっかくだから駐車場として人に貸し出そう」というのはＮＧ。
事業用に供してしまうと、特例を受けられなくなってしまいます。
空き家を取り壊して売却する予定のある人は、駐車場にしないことをおすすめします。
別記事の「コインパーキング経営にかかる固定資産税とは？節税対策まで徹底解説！」にて固定資産税の基礎知識や計算方法などを詳しく解説しております。ぜひご覧ください。
注意点②：所得税と住民税の確定申告が必要
会社で働いているサラリーマンが副業としてコインパーキングを経営している場合、年間２０万円を超える所得が発生したら、確定申告が必要です。
コインパーキング経営を専業としている場合は、年間３８万円以上の所得があったら、確定申告を行います。
アパート・マンション経営と違って、コインパーキング経営はほとんど経費が発生しません。
不動産所得は、給与所得と合わせての総合課税のため、思った以上に所得税・住民税が増えてしまう可能性も出てくるでしょう。
少しでも節税したいのであれば、青色申告がおすすめです。
青色申告を選択すれば、最大６５万円の控除を受けられます。
コインパーキング経営を始める際は、確定申告に関する知識も手に入れておきましょう。
コインパーキング経営にかかる税金の種類や節税方法
コインパーキングを経営するうえでの相続税対策についてお伝えしてまいりました。
別記事で「コインパーキング経営にかかる税金の種類や節税方法を解説」をしておりますので、ぜひご覧ください。
コインパーキングは大切な資産
コインパーキング経営を通じて、相続税を減らせるかどうかについてお伝えしました。
コインパーキングは相続税対策としても、有効です。
固定資産税が増えるなどのリスクもあるかもしれませんが、条件が整っている方にはぜひ検討していただきたいです。
本サイトでは、コインパーキング経営会社を紹介しています。
