「土地を持て余していて、活用方法がわからない」とお悩みではないでしょうか？
土地を所有していても、うまく活用できなければ税金を払う一方です。土地活用により収益化できると、少労所得が実現できる可能性があります。
そこで本記事では、土地活用方法のおすすめ6選におけるメリット・デメリット・向いている土地を徹底解説していきます。
所有する土地をより有効に活用するためのヒントが満載です。ぜひ、最後までお読みください。
Contents
土地活用を始める前に注意すべき点
土地活用を始める前に、注意すべき点を知っておきましょう。
土地には「用途地域」という「用途に応じてエリア分けされた13種類の地域」があります。
用途地域は土地計画法に基づき、以下のように分けられます。
- 住居系
- 商業系
- 工業系
用途地域を知っておく理由は、種類により建築できる建物が異なるからです。
例えば、住居系の「第一種住居専用地域」では店舗を建築できますが「第一種低層住居専用地域」ではできません。
したがって、土地を活用する前に目的の建物が建築できるかどうか、用途地域から確認しておく必要があるのです。
おすすめの土地活用方法
おすすめの土地活用方法6選について以下で紹介していきます。
メリット・デメリット・向いている土地を見ていきましょう。
コインパーキング経営
空地にコインパーキングを作り、利用客から駐車場の利用料金を得る土地活用方法です。
コインパーキングの代表的な経営方式には以下のものがあります。
- 一括借り上げ方式：土地のみ用意し、専門業者が管理・運営などをひと通り行ってくれる
- 管理委託方式：業者から機械を購入し、管理のみ委託する
- 自営方式：設備の準備から集客・管理・メンテナンスすべて自分で行う
メリット
以下がコインパーキング経営のメリットです。
- 初期投資が安い
- 狭小地や変形地でもはじめやすい
- 経営初心者でも取り組みやすい
- すぐに始められる
- すぐにやめられる
一括借り上げ方式で始めれば、初期投資をゼロ円もしくは、非常に安く抑えることが可能です。
車一台が停められ、精算機などの機材を設置するスペースさえ確保できれば始められるのも、メリットです。土地の広さは最低でも10坪あればよいでしょう。
経営初心者にもピッタリです。一括借り上げ方式や管理委託方式なら、集客・管理・メンテナンスなど業者に任せられるため、経営のことがあまりわからなくても取り組みやすいといえます。
また、経営スタートまでの時間も早く、1ヵ月ほどで始められます。土地に建物を建築するわけではなく、必要な機材を導入すれば済むのが理由です。
機材を撤去すれば空地に戻せるため、すぐにやめることもできるのです。
別記事の「駐車場経営は初期費用にいくらかかる？初期費用を0円にする方法も解説」にて初期費用を0円にする方法を解説しております。ぜひご覧ください。
デメリット
以下がコインパーキング経営のデメリットです。
- 土地をあまり効率的に活用できない
- 節税効果は見込めない
コインパーキング経営では、アパートやマンション経営のように効率的な利用は難しいといわれています。
コインパーキングは基本的に平地で経営するため、土地の高さを活用できないからです。
アパートやマンションでは、2階・3階と高層にわたって経営できるため、その点と比較するとどうしても効率的には悪くなります。
また、利用料金自体も高くはないため、空車が出ないよう稼働率をあげておく必要があります。
節税効果もあまり見込めません。コインパーキングは、アパートやマンションのような住宅地ではないため「住宅用地の特例」が適用されず、固定資産税・都市計画税が軽減されません。
所得税においても、一括借り上げ方式で始めた場合は経費計上できるものがないため、収入のほとんどが課税の対象になってしまうデメリットがあるのです。
向いている土地
以下がコインパーキング経営に向いている土地です。
- 繁華街・駅の周辺・路上駐車が多い土地
- 広い道路の近辺
- 利用客の多いコインパーキングの周辺
繁華街・駅の周辺・路上駐車が多い土地は周辺に駐車場が少ないため、需要が高いといえます。
幅5m程度ある広い道路は、車の通りが多い大きな道路に近いことが多いため、狭い道路の付近と比べると利用しやすい傾向です。
また、利用客の多いコインパーキングが近くにあるということは、それだけ駐車場の需要が高いことを意味します。特に満車のコインパーキングがあるなら、その周辺は狙い目です。
駐車場経営
コインパーキング経営以外の駐車場経営として、月極駐車場経営があります。
コインパーキングと異なるのは、駐車した時間に応じて料金が発生するのではなく、借主と1ヵ月単位で契約して発生する月額料金が収益となる点です。
メリット
以下が月極駐車場のメリットです。
- 機材の導入や敷地の舗装が必要ない
- すぐに始められる
- すぐにやめられる
- 駐車していなくても収入が得られる
月極駐車場は特別な機材や敷地の舗装が必要ないため、土地さえあればすぐに始められるメリットがあります。初期投資や撤去費用の安さも特徴です。
やめたい時も、利用客の契約が終了すればすぐにやめられるため、手軽に別の事業に切り替えることも可能です。
また、コインパーキングのように稼働率を気にしなくて良いのもメリットといえるでしょう。契約さえ済んでしまえば、駐車場に停めていなくても月額料金が発生するからです。
デメリット
以下が月極駐車場経営のデメリットです。
- 不正駐車のリスクがある
- 未払いリスクがある
- 節税効果は見込めない
月極駐車場では不正駐車のリスクがあります。不正駐車されてしまうと、本来の契約者が利用できずトラブルになってしまいます。
一度トラブルが起こり、評判が悪くなってしまうと新規の利用客が確保できない可能性があるため、不正駐車を見つけた場合はできるだけ早い対処が必要です。
設備がほとんど必要ないとはいえ、不正駐車への対策として監視カメラの設置程度はしておきましょう。
未払いリスクにも注意が必要です。直接支払いや振り込みで契約している場合、未払いによって収入が0になる可能性もあります。そうならないように、口座振替で契約したり、未払いの場合の取り決めを交わしたりしておくことが大切です。
契約書に詳細を記載しておき、未然に防げるようにしておきましょう。
税制面においては、コインパーキングと同様です。住宅用地の特例は対象にならないため、節税目的で行うことはおすすめしません。
向いている土地
月極駐車場経営に向いている土地は、住宅地です。
土地が狭く、自宅の敷地に駐車場を作れない方に需要があります。
アパート経営
アパート経営は、特別な資格を必要とせず始められる土地活用方法です。
所有する土地にアパートを建築し、賃貸して家賃収入を得ます。
初期投資は高額ですが、入居者さえ確保できれば安定した収入が見込まれるだけでなく、節税効果も得られます。
メリット
以下がアパート経営のメリットです。
- 景気の影響を受けにくく安定した収益を得られる
- ニーズにあった土地で経営できれば、入居者を確保しやすい
- 特別な資格が必要ないため、初心者でも参入しやすい
- 一括借り上げ方式を利用すれば、経営に必要な管理業務を委託できる
- 節税効果が期待できる
アパート経営は常に一定の需要があるため、景気の影響を受けにくいとされています。
また土地選びが重要であり、地域の需要と自身の経営スタイルに合った土地を選べれば、収益はより安定するでしょう。
さらに、アパート経営には特別な資格が必要ないことから、初心者でも参入しやすいといわれています。
まったく経営の経験がない方でも、一括借り上げ方式を利用すれば、入居者募集や賃料回収などの面倒な管理業務が必要ないのです。
そのため、手間やストレスを大きく減らせます。
以下のように税制面での優遇があるのも、アパート経営のメリットです。
- 相続税：建物があると現金での相続より2～3割安く評価される
- 固定資産税・都市計画税：小規模住宅用地で1/6、一般住宅用地で1/3へ減額される
- 所得税：減価償却や青色申告特別控除を利用して、不動産所得を減らせる
デメリット
以下がアパート経営のデメリットです。
- 初期投資が高額になる
- 空室リスクにより収益が大きく下がる場合がある
アパート経営では高額な初期投資が必要になります。
アパートは構造によって坪単価が異なるため、木造なのか鉄骨造なのかによって、建築費用に差が生じます。
坪単価の目安は以下のとおりです。
- 木造：77～100万円
- 鉄骨造：80～120万円
例えば「木造」「7坪程度のワンルーム」「8部屋」という条件で建築した場合、約4,000～5,600万円程度の建築費用が発生する計算になります。さらに間取りや階数によって、費用が膨らみます。
高額な初期投資が必要になるため、金銭面でのハードルが高いといえるでしょう。
自己資金だけで始めるのはむずかしいため、融資も検討する必要があります。
もうひとつのデメリットは、ニーズをしっかり分析できなければ空室リスクが生じる点です。入居者が確保できなければ、当然収入は発生しません。
多額の初期投資を投じて建築したのに、アパートの需要がない土地で経営を始めてしまえば大きな失敗を生んでしまいます。
向いている土地
以下がアパート経営に向いている土地です。
- 通勤・通学しやすい土地
- 都心にアクセスしやすい土地
- 住みやすい土地
- 60坪程度以上の土地
アパートにはファミリー層・会社員・学生などさまざまな方が住むと想定されます。
当然、通勤・通学する方も多いため、駅から徒歩圏内であることが望ましいでしょう。
都心にもアクセスしやすいとより利便性が高く、アパートの需要は高くなります。
なお、駅の徒歩圏外だとしても、住環境が良い土地は好まれる傾向があります。買い物や通勤がしやすい、治安がよい土地などもアパートに向いているでしょう。
アパート経営を効率よく行うことを考えると、土地の広さは60坪程度あるとよいでしょう。具体的には、ワンルームで25平米程度あれば8部屋建築できます。
車が必要な土地であれば、駐車場のスペースも確保できるよう80坪程度以上を目安にしましょう。
マンション経営
マンション経営もアパート経営と同様に、特別な資格をもたずとも始められる土地活用方法です。所有する土地にマンションを建築して賃貸し、家賃収入を得る点も共通しています。
メリット
以下がマンション経営のメリットです。
- 土地を有効に使える
- 入居者を集めやすい
- 将来的に資産になる
- 節税効果が期待できる
マンションは2階・3階と高層にわたって建築できるため、駐車場のように1階分の土地しか活用できないのと比較し、最大限有効活用できます。
また、建物の性能がよいため入居希望者を集めやすい特徴があります。
建物は経年劣化により価値が下がりますが、土地の価値は残ります。そのため、土地を売却したり別の土地活用方法へ変えたりすることも可能です。
節税効果はアパート経営と同様です。相続税、固定資産税・都市計画税、所得税が節税できます。
デメリット
以下がマンション経営のデメリットです。
- 初期投資・ランニングコストが高額になる
- 空室リスクがある
部屋数が多いほど初期投資・ランニングコストが大きくなります。共用部や設備は経年で劣化するため、定期的な管理・修繕費がかかってきます。
そのため、長期的に支出をシミュレーションしておかねばなりません。
空室リスクはアパート経営にもいえるものの、部屋数の多いマンション経営で同時に空室が多く発生してしまうと、その分収益が減ってしまいます。
そのため、空室率も加味した経営が重要です。
向いている土地
以下がマンション経営に向いている土地です。
- 駅の近辺
- 都心に通勤アクセスしやすい土地
- 用途地域が第一種中高層住居専用地域である土地
電車で通勤・通学する方の利便性を考慮すると、駅の近辺がよいでしょう。
都心へのアクセスもしやすいと、より需要は高くなります。
また、高層マンションの建築を考えるのであれば、用途地域が第一種中高層住居専用地域であるとよいでしょう。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、建物を内部で「自宅用」と「賃貸用」に分けた住宅のことをいいます。
自宅用の部屋にはオーナーが、賃貸用の部屋には入居者が居住します。
賃貸併用住宅の特徴は、オーナーが自宅に住みながら入居者から家賃収入を得られる点です。
住宅の建築は、以下のさまざまな条件に応じて、自由に設計できます。
- 土地の広さ
- 家族構成
- 生活スタイル
メリット
以下が賃貸併用住宅のメリットです。
- 住宅ローンの金利が安い
- 住宅ローンを家賃で返済できる
- 賃貸部分の活用方法を自由に変えられる
- 安定した収入が確保できる
- 部屋を無駄なく活用できる
賃貸併用住宅は、個人の土地で住宅を建築して行う土地活用方法です。
そのため住宅ローンが利用でき、さらに金利を安く抑えられます。
ローン返済の資金は、入居者からの家賃収入で充当できる点も魅力です。
賃貸部分はさまざまな方法で活用でき、入居者がいなければ自分で住んだり、親と同居して二世帯住宅にしたりもできます。
自由度高く部屋を活用できるため、部屋を持て余すことがほとんどないでしょう。
デメリット
以下が賃貸併用住宅のデメリットです。
- お互いがプライバシーへ配慮しなければならない
- 安易に引っ越せない
- 売却しづらいことがある
- 管理がわずらわしい
オーナーと入居者が同一の建物に居住する特性上、プライバシーへの配慮は必須です。
お互いが同じ生活スタイルとは限らないため、深夜の物音に迷惑だと感じる場合もあるでしょう。また、構造によっては動線を分けておかないと、建物内で鉢合わせすることもあります。
そのため遮音性を高めたり目隠しをしたりして、互いのプライバシーに配慮できる工夫が必要です。入居者のライフスタイルを契約前に確認しておくことが大切です。
また、賃貸併用住宅は一度始めてしまうと、安易に引っ越しができなくなります。
これは、住宅ローンを一括返済しなければならないことが理由です。
自宅の建築を目的にローンを組むことになるため、返済中の引っ越しは規約違反になる可能性があります。
完済までに引っ越すのであれば、ローンの一括返済を求められる可能性があることを知っておきましょう。
賃貸併用住宅はあまり需要が高い物件ではないため、ローンを完済後に手放したいと思っても、買い手がみつからないことがあります。
自宅部分と賃貸部分いずれか一方を求める方がほとんどですので、需要のない側はどうしても邪魔になってしまいます。
管理のわずらわしさにも注意が必要です。入居者からの問い合わせやクレームの内容、互いの対応などによっては、関係性が悪くなってしまうこともあるでしょう。
しかし、同じ建物の中に住まなければならなくても、オーナーによる管理は必要です。
何かと連絡を取り合わなければならず、わずらわしさを感じることもあるでしょう。
向いている土地
一戸建てに住む方にとって、需要のある土地が向いているといえます。
すなわち通勤・通学や、買い物・通院など生活が便利になり、かつ都心にアクセスしやすいとよいでしょう。
戸建賃貸
戸建賃貸は、ファミリー層に人気の一戸建てを賃貸して、収入を得る土地活用方法です。
アパートやマンション経営のように建築し、その後入居者を募り賃貸する形をとります。
「一戸建てに住みたいと思っても自分では建てられない」という方に高い需要があり、戸建賃貸自体の供給数は少ないため、入居者は比較的決まりやすいといえます。
メリット
以下が戸建賃貸のメリットです。
- 希少価値が高い
- 売却しやすい
- 狭小地や変形地でも建築しやすい
- 比較的安く建築できる
- 相続税・固定資産税・都市計画税の節税効果がある
戸建賃貸は「需要＞供給」の関係になっており希少価値が高い物件です。特にファミリー層が多い土地なら、入居者を確保しやすいでしょう。
入居者が戸建賃貸を気に入ってくれれば、賃貸していた物件をそのまま購入してくれる可能性もあり、売却しやすいメリットがあります。
また、戸建であるため狭小地や変形地のような使いにくい土地でも建築しやすく、アパートやマンションのように部屋数が多くはありません。
そのため、安く建築できるのもメリットです。
節税効果としては、アパートやマンションと同様に税金が減額されます。
デメリット
以下が戸建賃貸のデメリットです。
- 修繕や管理などのランニングコストが高い
- 収入が0になるリスクがある
戸建賃貸はファミリー層がターゲットになりやすいため、部屋数や高機能の設備が多いなどの特徴があります。
また、長く住む人が多いため、定期的に修繕が必要になります。
そのため、建築費用が比較的安くとも、ランニングコストが高くなる傾向です。
戸建は件数が少なく、1軒のみ経営するという方も少なくありません。
そのため、限られた1軒に入居者が見つからなかった場合、家賃収入がまったくなくなってしまうリスクが考えられます。
向いている土地
戸建賃貸に向いている土地には、利便性や治安の良さが求められます。繁華街の近辺で騒音が多い土地などは、敬遠される可能性があります。
初期投資を抑えて土地を有効活用する方法3選
土地を有効活用するなら、初期投資を抑えられると参入しやすいでしょう。
以下で初期投資を抑えて行える3種類の土地活用方法を紹介します。
コインパーキング経営
コインパーキング経営は、土地に最低限の必要な設備があれば始められるため、初期投資を抑えられます。
設備は「看板」「精算機」「フラップ板」「防犯カメラ」などがあればよいでしょう。
自営方式で行う場合、設備をより安く抑えたいなら中古品やリースでも対応可能です。
自営が心配な方は一括借り上げ方式を選択すれば、初期投資ゼロ、もしくはほとんどゼロでも始められるでしょう。
貸地
貸地での活用も可能です。貸地とは第三者に土地を貸し、そこに建物を建築してもらう土地活用方法をいいます。
建築費は借り主の負担になるため初期投資が発生せず、多様なニーズにも対応している点が特徴です。
土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。税金の支払いが負担になるのであれば、貸地を利用し土地の収益を税金の支払いに充てるのはいかがでしょう。
しかし注意点として、貸地の場合は基本的に長期間の契約となります。自己都合で土地を返却してもらうことは難しいと知っておきましょう。
等価交換
等価交換とは所有者が土地を貸し出し、第三者が建物を建築し、それぞれの価格の比率に応じて土地と建物を所有する土地活用方法です。
土地の所有者は、建築費を負担せずに建築物の一部を得られます。
例えば1億円の土地に3億円の土地を建築すると、土地所有者は合算した4億円のうち、土地と建物を1/4ずつ所有できるようになります。
つまり、土地で2,500万円分、建物で7,500万円分です。
これらの土地と建物は、自身で使っても第三者に賃貸しても自由です。
注意点として、もともと所有していた土地の所有割合も1/4になってしまうことは知っておきましょう。
土地活用するときに失敗しないための注意点
土地活用に失敗しないためにも、以下で3つの注意点を知っておきましょう。
土地の特徴にあった土地活用をする
土地にはそれぞれ特徴があります。土地の形状や面積によって向き・不向きが決まるため、狭い土地でアパートやマンション経営を始めてもうまくはいきません。
土地の特徴にあった建築物や設備で活用しましょう。
また、特に注意したいのは用途地域です。冒頭でもお伝えしたとおり、用途地域によって建築できる建物の種類が決まってしまいます。
どのような土地活用をしたいかも大切ですが、その土地に建築できるかどうかは用途地域次第になりますので、まず確認しておきましょう。
長期的な収益性を見て選ぶ
初期投資を安く抑えることにこだわってしまうと、長期的にはパフォーマンスが悪くなることがあります。
これは、設備投資や建物の品質に十分投資しないと、安い賃料でしか入居者が確保できなくなるからです。
品質が悪いとメンテナンスを頻繁に必要とし、ランニングコストが悪くなる可能性があります。
そのため初期投資がある程度高額だとしても、長期的に回収できる損益分岐点をしっかり見極めて土地活用方法を選びましょう。
自分に合った経営方法を選ぶ
土地活用は、ご自身に合った経営方法を選ぶことが大切です。
先述した一括借り上げ方式、管理委託方式の他に自営での管理方式もあり、それぞれ一長一短があります。
管理の手間を省きたいのか、自由度を高くして高収益を狙っていきたいのかによって、選ぶ経営方法が変わってきます。
- 時間がなく、管理やメンテナンスは委託したい：一括借り上げ方式・管理委託方式
- 自由度高く経営して高収益を狙いたい：自営方式
といった違いがあります。
ご自身の生活スタイルや求める収益などから、最適な方法を選んでください。
土地活用は土地の特徴と計画にもとづいて行う
いかがでしたか？
本記事では6つの土地活用方法について、特徴を解説しました。
まずは所有する土地が、行いたい土地活用方法に向いているか確認し、それぞれの活用方法の特徴を押さえたうえで選択していきましょう。
初期投資を抑えた活用方法もありますが、ご自身の資金と長期的な収支計画をしっかりと立ててから臨んでください。
当サイトでは、コインパーキング経営会社を紹介しています。
コインパーキング経営を業者に委託してみたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
