コインパーキング経営を進めていくうえでは、様々なリスクがつきものだといえます。
トラブルを完全に避けることは現実的に難しいため、リスクの種類を理解してできる準備をきちんと行っておくことが大切でしょう。
この記事では、コインパーキング経営のリスクと失敗しないためのポイントを紹介します。
Contents
コインパーキング経営のリスクは高いのか？
不動産運用にもさまざまな方法があります。その一つがコインパーキング経営です。不動産運用と聞くと大きな借入金をしなければならず、リスクが高いんじゃないかと心配になるかたも多いでしょう。しかしコインパーキング経営は不動産運用のなかではリスクは低いものになっています。そのため、土地活用で悩んでいるような初心者にはコインパーキング経営がおすすめです。コインパーキング経営にはいくつかの経営方法があるため、自分に合った方法で経営をしていくことも大切です。
コインパーキング経営におけるリスク
ここでは、コインパーキング経営におけるリスクを2つ紹介します。
料金トラブルリスク
コインパーキング経営で発生するリスクとしてまず挙げられるのが、料金トラブルです。
無断駐車や不正出庫など、様々な方法を使って不正に利用しようとする方がいます。
特に自分でコインパーキングを直接運営している場合は、料金トラブルへの対応に苦慮することも多々あるでしょう。
簡単ではありませんが、管理体制の強化や運営方式の見直しなど、様々な方法をとって解消していかなければならないリスクだといえます。
災害リスク
自然災害による被害も、コインパーキング経営においては発生しうるリスクです。
近年多発している台風や大雨による洪水被害、そして大地震による地割れや液状化などは日本中のどこでも発生する可能性があり、決して他人事ではありません。
コインパーキング経営を始める前に地域の特性については充分なリサーチを行い、自然災害の発生可能性を確認しておくことがとても大切でしょう。
実際に災害が発生してしまっては被害を回避することは難しいのですが、それでも事前に行える対策はとっておくべきです。
コインパーキング経営の失敗しやすい人の特徴
コインパーキング経営で失敗しやすい人は「簡単にできそう」と安易に考えてしまう傾向と、以下のような特徴があります。
- 成功事例と失敗事例を知らない
- 料金相場を調べない
- 駐車場経営に関するデータを調べない
- 税制面の知識に乏しい
- 管理会社の調査が不足している
- 運営方式を誤る
- 計画性がない
- 想定外のリスクに対応できない
上記の項目を見て、コインパーキング経営はとてもむずかしいと思う方もいるでしょう。
しかし、これらは少しの調査で十分に対応できます。
たとえば成功事例と失敗事例を挙げてみましょう。「どのようにすれば成功するのか」「どのようにすると失敗してしまうのか」は、経営に限らず何か行動を起こすときに自然と調べることが多いのではないでしょうか。
コインパーキングの利用料金を考える際も、近隣の相場を知らなければ適切な料金設定にはできません。
つまり少し調査するだけで、失敗は避けられるのです。
コインパーキング経営に失敗しやすい人の特徴は、経営を安易に考えている人といえるでしょう。
コインパーキング経営の失敗する要因
コインパーキング経営を成功させるためには、失敗してしまう要因を知っておくべきです。以下で4つ紹介します。
運用する土地のニーズや競合の調査不足
まず、要因のひとつとして調査不足が挙げられます。
- コインパーキング経営を検討している土地のニーズ
- 周辺に競合となるコインパーキングがあるかどうか
上記の項目について調査が不足している場合、失敗する可能性が高くなります。
たとえば、人がほとんど歩かない場所にジュースの自動販売機を置いてもあまり売れないのと同じように、車がほとんど通らない地域の空地でコインパーキング経営を始めても、駐車する人はほとんどいません。
つまり、運用する土地の周辺に「車を停めたいけど駐車場がなくて困っている人」が多いかどうかを調査しなければ、集客できないのです。
また、周辺ですでにコインパーキング経営をはじめている競合の存在を確認しておかないと「どのように差別化して集客するか」といった戦略が決まりません。
駐車場を使いたい人と競合の有無を調査しておかないと、集客できず失敗してしまいますので注意しましょう。
価格設定が適切でない
価格設定が適切でない場合も失敗の原因となります。価格が安くても高すぎても赤字になる可能性があるからです。
コインパーキング経営には、機器のメンテナンス費用や駐車場内トラブルに対応する費用、税金の支払い、運営会社への委託料などの支出が発生します。
たとえば、集客したいがために賃料を安くしすぎてしまうと、稼働率が高いわりにはほとんど収益があがらないことがあります。
そこへ上記の支出が発生することで、収益よりも損益の方が大きくなったり、収益の方が大きくてもほとんど儲からなかったりする場合もあるのです。
一方価格が高すぎる場合、単純に集客が難しくなります。競合の価格の方が安ければ、そちらに客が流れてしまうのは自然なことです。高くても利用してもらえるサービスや利便性を備え、差別化する必要があります。
このように適切な価格設定ができないと資金繰りがうまく行かず、経営が立ちいかなくなる可能性があります。
似たような条件で運営しているコインパーキングの価格設定を調査し、相場と大きく乖離しないように注意しましょう。
管理会社の選定ミス
管理会社の選定ミスも失敗の要因となります。契約した会社によっては、満足するサポートが受けられない場合があるからです。
利用客は、安全で便利に駐車場を使いたいと思っているため、駐車場内でトラブルがあればクレームを入れることもあります。その際、クレーム対応が迅速にできないと、不信感を抱かれてしまいます。
一方、オーナー側も自分で行うことが大変な業務を、管理会社に委託したいという思いもあるでしょう。
具体的には、駐車場内の設備管理（掃除や機器のメンテナンス）をしてもらったり、経営相談や税金に関するサポートを受けたりなど。
しかし、そういったサポート体制が薄い管理会社と契約してしまうと、結局は自分で解決しなければならないことが多くなってしまいます。
経営に慣れていないと、解決に時間やお金や労力がかかり「もっと簡単にできるはずだったのに」と後悔してしまう場合もあるでしょう。
管理会社がどういったサポートをしてくれるのか把握して選定しないと、失敗したと感じてしまいます。
収支計画のミス
収支計画のミスにより失敗してしまった例です。
コインパーキング経営は、自営と一括借り上げ方式に大きく分けられ、自営では一部の業務を会社へ委託する方法もあります。
自営でかかる費用は、初期費用とランニングコストであり、一部の業務を委託することでその分の委託料がかかります。
一方、一括借り上げ方式では、初期費用とランニングコストは発生せず、管理も一括して委託可能です。
それぞれの費用を比較すると、一括借り上げ方式の方が低リスクで楽に経営できるイメージをもたれると思いますが、そうとも限りません。一括借り上げ方式では、賃料が減額されることもあります。
コインパーキングやアパート経営では、土地・建物に対する価格の低下や、近隣の賃料相場が下がった場合などにおいて、オーナーへ賃料減額の請求をされることがあるのです。
いざ経営を始めたところ思ったほど稼働率が上がらず、管理会社の収益が下がってしまったため、オーナーへの賃料を減額したいというケースがあります。
当初の予定ではもう少し高い賃料収入が得られるはずだったのに、思ったよりも収益が発生せず、収支計画が狂ってしまう場合があるのです。
2.コインパーキング経営の失敗例
コインパーキング経営に成功するためには、具体的な失敗例を知っておくと良いでしょう。以下で紹介します。
空車の時間を想定していない
空車の時間を想定しなかったために失敗した例です。
コインパーキングの収益は、価格と稼働率によって決まるため「どの時間に空車が多くなりそうか」、つまり「稼働率が下がる時間帯はいつか」を把握しておく必要があります。
車の通りが多い場所だっただけに、コインパーキング経営を始めれば安定して集客可能と思われました。しかし、曜日や時間帯によって空車率が大きくなることを想定できていなかったのです。
収益が落ち込む時間帯はいつ頃なのかを想定できず、稼働率を高く見積もってシミュレーションしてしまったため、思っていたよりも収益が少なくほとんど儲けがありませんでした。
空車による影響をよく考えてシミュレーションしないと失敗してしまうので注意しましょう。
周辺の道路が狭く入りづらい
周辺の道路が狭く入りづらいために、失敗してしまった例です。
十分に設備投資し、安全かつ安価に利用できるコインパーキング経営を始めました。
しかし、いざ始めてみるとほとんど客が来ません。あたりをよく見ると、駐車場の周辺道路が狭いのです。
つまり、駐車場へのアプローチに大きな問題があるということ。
設備は立派なのに、周辺が狭いために利用客から敬遠されてしまいました。特に、大型車のドライバーや初心者は狭い道を利用したがらないため、集客がうまくいかなかったのです。
事前に周辺を走行して、アプローチのしやすさを確かめていなかったこともあり、利用客の目線を意識した調査ができていなかった悪い例といえます。
安く利用できる料金設定にしていても、周辺を走行して事故を起こしてしまっては、どんなに安いパーキングの利用よりもお金がかかってしまいます。
敷地が狭く駐車しづらい
コインパーキングを経営する敷地が狭いため、駐車しづらく敬遠されてしまった例です。
もともと狭い土地だったため、駐車スペースを多くとろうと車同士の感覚を狭めて駐車場を作ってしまいました。
実際に利用してみると、すれ違いや切り返しが非常にしづらく、車同士の接触事故や自損事故によるトラブルが頻発してしまったのです。
当然「あそこは狭いから使いにくい」と噂が立ってしまい、客足はどんどん遠のいてしまいました。赤字経営が続き、ついには廃業に追いやられた例も。
敷地が狭い場合でも、安全性を確保できるよう出入り口だけは広くとるなど、狭い土地だからこその工夫が必要だった事例です。
周辺に新しい競合駐車場ができた
順調に経営し収益も良かったはずが、周辺に新しい競合の駐車場ができてしまったために、失敗してしまった例です。
使いやすく安価に利用できる駐車場ができてしまえば、当然客はそちらを使ってしまうでしょう。
負けじとこちらも料金を下げてしまうことで収益性が大きく下がり、結果的に赤字になってしまったのでした。
周辺にコインパーキングを始められそうな土地の存在や、大型の商業施設が建設されるかどうかなど、事前調査が甘かったために起きた失敗といえるでしょう。
パーキングの需要がない立地
そもそもコインパーキングの需要がない立地で失敗した例です。
たとえばコインパーキングの近くに店や施設がほとんどなかったり、車を運転する人が少なかったりする場所では、車で訪れる必要がないのです。
経営を始める前に周辺を調査していなかったため、需要の有無を確認できず失敗してしまった例です。
税金の支出を見込んでいない
アパートや自宅用地と同じ扱いだと思っていたところ、コインパーキング経営によって発生する税金がなんと6倍になってしまったという例です。
これは「小規模住宅用地の減額」という特例により、アパートや自宅用地の固定資産税が6分の1程度であることが理由です。
コインパーキング経営にかかる固定資産税はこの特例に該当しないため、不動産経営の認識で始めたところ、相対的に6倍高く固定資産税がかかってしまいました。
特例に該当するつもりで資金計画を立てていたため、思った以上に税負担が大きく、赤字になってしまったのです。
特に、もともと住宅があった場所を取り壊し、新たにコインパーキング経営を始める場合は注意しましょう。駐車場にすると土地は更地とみなされるため、特例に該当しなくなってしまいます。
こうした失敗を起こさないためには、経営を始める前に必要経費をすべて調査しておきましょう。
駐車場内でトラブルが起きた
駐車場内で起きたトラブルをきっかけに失敗した例です。
コインパーキング経営では、駐車場内でのトラブルはつきものです。
たとえば無賃駐車や長期間の放置駐車など。いずれも解決するために多くの出費が必要になるだけでなく、料金を踏み倒され泣き寝入りすることもあります。
その他、機器の不具合によって多額の修理費がかかったり、機器が使えない間は稼働率が低下してしまい、想像以上の出費に悩まされてしまいました。
駐車場内で事故が起きて損害賠償を命じられた
駐車場内で事故が起き、オーナーが損害賠償を命じられたという例です。
駐車場に保管している車が盗難されたり、損傷事故が発生した場合などが該当します。
損傷事故とは、たとえば出庫時に駐車場のフラップ板が下がらずに車を損傷してしまったり、出入口のバーが上がらずに衝突してしまったりすることなど。
このような設備不良を原因とした事故によっても損害賠償を命じられることがあるのです。
盗難は、利用客とオーナーとで結ぶ保管契約の債務不履行という扱いになり、設備不良による事故は土地工作物責任に問題が生じているとされます。
損害賠償の費用と、損傷した設備の修理費がかかり、多額の金銭的負担を強いられてしまいました。
管理会社が全然管理してくれない
管理会社と契約したにもかかわらず、全然管理してくれないために利用客からの信用が落ち、客足が遠のいてしまった例です。
コインパーキングを経営する方は、多くが管理会社と契約します。
管理会社に委託すれば、現場のメンテナンスやクレーム対応など、わずらわしい業務を代行してくれるからです。
会社により業務の範囲は異なるため、契約時に内容をよく確認しておく必要はあるものの、契約どおりに行ってくれない場合もあります。
現地へ出向き、定期的なメンテナンスやクレーム対応などをしっかりと行ってくれればいいのですが、中には管理がずさんな会社もあります。
特にクレーム対応の悪さによる口コミは広まりやすいため、すぐに対応できない管理会社と契約したために、集客率の低下につながってしまいました。
賃料の未納が発生した
利用客が賃料を支払わない例です。
月や年単位での契約期間が終わっているにもかかわらず、長期間車を放置して支払わなかったり、フラップ板を乗り越えて不正出庫したりする場合もあります。
利用客と契約書を取り交わしていなかったため、未納の場合の対応について定まっておらず、対応に困ってしまいました。
賃料の未納は死活問題です。本来支払うはずの料金が支払われないだけでなく、長期間停めている車によって、1台分の駐車スペースが無駄になってしまうからです。
善良な利用客に停めてほしいものの、そういった機会をも損失し、失敗してしまった例といえます。
管理会社との違約金が発生した
管理会社から違約金を請求された例です。
コインパーキング経営を辞めようと契約解除を申し出たところ、違約金が発生してしまいました。
もともと契約内容には、期間内に経営を辞めてしまうと違約金が発生すると記載されていたのです。しかし、契約内容を把握できておらず、なんとか違約金を支払えたものの収支は赤字になってしまいました。
経営していると思ったよりも収益が上がらず、土地を売却したいと思う場合もあるでしょう。ですが、多くの場合契約書には違約金について記載されています。
経営を始める前にしっかりと目を通しておかなかったことが仇となりました。
自営でメンテナンスができない
自営でコインパーキング経営していたものの、メンテナンスが行き届かなくなったために起こった失敗例です。
コインパーキング経営は他の不動産と比較し簡単に行えると思われがちですが、機器や駐車場内でのトラブル、破損などが想像以上に多く発生します。
その都度メンテナンスに費用が発生するため、赤字になってしまう場合もあります。
経営を始める前に、どのようなトラブルや手間があるのか調べておく必要がありました。
稼働率や一時的な収益が高くとも、メンテナンスの頻度が高くトータルで赤字になってしまっては意味がありません。
自営でメンテナンスができないのであれば、管理会社と契約して始めるのもひとつでしょう。
コインパーキング経営を失敗しないためのコツ
ここでは、コインパーキング経営を失敗しないためのコツを3つ紹介します。
事前調査をしっかりする
もっとも重要なのは事前調査といっても過言ではありません。
土地・周辺道路の広さ、候補地や周辺のニーズ、周辺に競合があるかどうか、近くを車が走っているか、管理会社には何があるかなどを調査しておきましょう。
また、曜日ごと、時間ごとの人の動きや車の数などを見ておくと、時間帯によるニーズを把握できます。
調査した情報から、どの程度の規模で稼働率はどの程度か、どの管理会社と契約するか、あるいは自営にするのかなどを決めるとよいでしょう。
道路幅や駐車スペースの大きさが適切か把握する
コインパーキングで重要なのは、コインパーキングにするための土地に接している道路の幅とその土地の広さが適切かです。立地が良くても土地に面している道路幅が狭すぎると駐車するのが難しくなってしまいます。しかも交通量が少ない場所でコインパーキング経営をやったとしても集客が難しくなります。そのため、集客が見込める幹線道路の近くに土地があるとよいでしょう。また駐車スペースも重要です。駐車スペースが狭すぎると駐車するのが難しくなります。またあまりにも車同士の間が近く過ぎるとドアを開けたときに隣の車にぶつけてしまったといった駐車場利用者のお客様同士のトラブルにもなりかねません。
管理会社との契約範囲を明確にしておく
コインパーキング経営においては、管理会社との契約範囲を明確にしておくことが重要です。
どの業務をどこまで委託しており、どこまでの責任を負ってもらえるのかをはっきりとさせておくことで、万が一の時の対応がスムーズに進みやすくなります。
実際にトラブルが発生した後に責任の所在や対応主体を確認していては手遅れになることもありますので、事前に確認しておきましょう。
余裕を持った収支計画を立てておく
コインパーキング経営においては、余裕を持った収支計画を立てておくことが大切です。
コインパーキング経営をしていたら、予想外の出来事で思いもよらない出費を強いられることも多々あります。
あまりに余裕のない収支計画を立てているとトラブル発生が即命取りになってしまう可能性もあるため、注意しましょう。
収支計画に余裕があれば、少々のトラブルには十分に対応できます。
防犯カメラを設置する
コインパーキング経営は基本的には精算機を設置して無人で経営をするのが一般的です。
そのため、無賃駐車やお客様同士のトラブルが発生したときに人の目がなく、対応が難しいです。そのため、駐車された車のナンバーや精算機の近くには防犯カメラを設置しておきましょう。
防犯カメラがあれば、もし何らかのトラブルが発生したとしても映像を確認して対応することができます。
警備員を配置する
もし、規模が大きなコインパーキングであれば巡回する警備員を配置しましょう。
防犯カメラも有効な対策ですが、人の目があることも利用者に意識させておくとよいでしょう。警備員を配置できない場合には定期的に清掃をするのも有効です。
管理が行き届いているコインパーキングであることを示すとリピートの利用も期待できます。
保険に加入しておく
事前に防犯カメラを設置したり、警備員を配置したりすることで、ある程度のトラブルの予防は可能です。それでもコインパーキング経営をしていると思いもよらない事故は起きてしまいます。もし保険に加入していなかった場合には損害賠償が生じた場合に、多額の損失を被ってしまう恐れがあります。そのためにも保険には加入しておきましょう。コインパーキング経営をするうえで加入しておいたほうがいい保険としては施設賠償責任保険です。これは管理している設備や施設で賠償責任が生じた場合に保険金を受け取れる保険です。万が一設備不良によって利用者にけがをさせてしまったり、駐車している車に傷をつけてしまった場合に備えておきましょう。
賃料を前払いにする
無賃利用を避けるために、利用料金である賃料を前払いにする方法もあります。前払いにするためには、料金体系をシンプルにする必要があります。
料金体系が複雑だと前払いにすることができません。地位量を前払い金にするメリットとしては、駐車券やチケットを発券する必要がないため、精算機の設置が不要です。また駐車した車が無賃で出ないようにするためのフラップ板といったものも不要です。
昨今QRコード決済ができるようになったため、QRコードを読み込んでもらって駐車料金を精算してもらえればシンプルなコインパーキング経営をすることが可能です。
コインパーキング経営にはリスクがつきものです
コインパーキング経営を行うにあたっては、料金トラブルや自然災害など様々なリスクがつきものです。
万が一のトラブルに遭ってもコインパーキング経営を失敗させてしまわないように、管理会社との業務範囲を明確にして余裕のある収支計画を立てるようにしましょう。
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