コインパーキング経営と聞くと、多くの方は「既に土地を持っている人が行う資産運用方法だろう」と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、土地所有者でなくてもコインパーキング経営を始めることは可能です。
そこで、本記事では土地なしでコインパーキング経営を始められるか、土地をリースするメリット・デメリットなどを解説します。
コインパーキング経営を始めようか迷っている方で土地なしにお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
Contents
コインパーキング経営は土地なしでもできる？
コインパーキングを含む駐車場経営は、土地の所有者のみが行えるものだとイメージを持っている方もいるかもしれません。
しかし、結論からお話しすると、土地を持っていなくても土地オーナーに土地を借りることでコインパーキング経営を進めることは可能です。
実は街中で設置されているコインパーキングでも借地で行っている場合が意外と多いのです。
土地のオーナーに賃貸料を支払うことで貸主との契約を結び、自主運営を実施するという手法により早期に運営を進めることができます。
土地なしでコインパーキング経営を行なうメリット
ここからは、土地なしでコインパーキング経営を行なうメリットを紹介します。
メリット①土地を購入する際の初期費用が抑えられる
コインパーキング経営を土地なしで始めるメリットとしては、土地購入時の初期費用が低く抑えられることが挙げられます。
毎月の賃料を土地オーナーに支払うのみで土地を使用することができるので、土地を購入する場合に比べると初期費用はかなり抑えることが可能です。
メリット②今後の戦略が立てやすい
実際にコインパーキング経営を始めたみたものの、経営がうまくいかず撤退をしたいと考えた際に、その後の戦略が立てやすいのも土地をリースするメリットの一つです。
万が一、赤字が続いてしまったとしても土地をリースしているだけであれば、購入でローンが残っている場合とは違い、すぐに撤退する判断を取ることも可能です。
ただ、コインパーキング経営は撤退時に更地に戻さなければならず、設備機器の撤去にある程度の費用が必要となりますので、この点だけ注意が必要です。
メリット③経営を始めるハードルが低い
駐車場経営は始めるためのハードルが低いのがメリットとして挙げられます。
どのような経営形態で駐車場経営を始めるかにもかかる初期費用は変わりますが、ほかの不動産投資と比較してかかる初期費用を抑えられます。
また万が一、経営が上手くいかなかったとしても駐車場経営をやめてほかの土地活用をするといった経営転換もしやすいこともあります。
始めやすい点に加え、やめやすい点でハードルが低いといえます。
土地なしでコインパーキング経営を始める場合の経営形態
土地を所有していないかたがコインパーキング経営をおこなう方法としては3つあります。
駐車場経営会社に委託するか、自分で経営するか、企業と共同で経営するかです。
それぞれの経営形態について具体的にどういった特徴やメリットデメリットがあるのかを見ていきましょう。
駐車場経営会社に委託する
まずは駐車場経営会社に委託をしてコインパーキングをする方法です。
どこまで委託をするかによりますが、すべての管理を委託する一括借り上げと、一部の管理を委託する委託管理があります。
一括借り上げの場合は、所有している土地を貸して、駐車場経営会社が整地や設備機器の設置にかかる初期費用を負担します。
オーナーは毎月一定額の賃貸料を収入として得ます。
一部の管理を経営会社に委託する場合は、土地の購入や、購入後の整地、設備機器の設置にかかる費用はオーナーが負担する必要があります。
その後、コインパーキング管理運営を委託して、売上から管理委託手数料を支払います。委託といっても細分化するとさまざまな経営方法があります。
委託のメリットとしてはノウハウがなくても経営ができる点です。
そのため、コインパーキング経営初心者向けの経営方式です。
まずは委託でノウハウを学びながら、将来は自営方式にステップアップするとよいでしょう。
デメリットとしては、管理委託手数料が発生する点です。
また一括借り上げの場合には、いくらコインパーキングの経営が順調で利益が増えたとしても得られる賃貸料は定額である点です。
自分で経営する
自分で経営をおこなう場合は、コインパーキング経営をするための土地探しや、整地や舗装、設備機器の工事の依頼先、コインパーキング経営を始めたあとの管理運営のすべておこなう必要があります。
自分で経営するメリットは売上のすべてが自分の収入になる点です。
一方でデメリットとしては、管理運営の手間やトラブル対応といったことの対応に追われる点です。
そのため時間にも余裕がなければ自営でおこなうのは難しいです。
またコインパーキング経営のノウハウを知らない初心者のかたがいきなり自営でおこなうと右も左も分からず失敗してしまうリスクが高いです。
ある程度経験を有する人におすすめの経営方法です。
企業と共同で経営する
企業と共同で経営する方法もあります。
この場合には事前にオーナーと企業との間で利益の分配をどうするのか割合を決めておきます。
その契約に基づき、毎月の利益をそれぞれの割合に応じて収入を分配します。
また管理運営やかかる経費の負担に関しても話し合いで決めて契約書に落とし込みます。
メリットとしては、利益分配やかかる経費の割合を話し合いで決められる点です。
初期費用負担をオーナーが持つから利益分配の比率を高くしてもらうこともできれば、初期費用負担を企業に持ってもらう代わりに利益分配の比率を低くするといったこともできます。
また利益が上がればその分、収益も増えるのもメリットとして挙げられるでしょう。
そのため、コインパーキングの需要が見込める土地を所有しているかたに向いている経営方式です。
デメリットとしては、安定した収入を見込めない点です。
土地なしでコインパーキング経営を行なうデメリット
逆に、土地なしでコインパーキング経営を行なうデメリットを２つ紹介します。
デメリット①毎月賃料を支払う
土地なしでコインパーキング経営を行なうデメリットとしては、毎月の賃料を土地オーナーに支払わなければならないことです。
自分の土地を持っている際にはかからない費用となりますので、利回りは悪くなります。
デメリット②収益を収める
土地をリースして経営を行なった場合、得た収益の一部を土地オーナーに納めなくてはなりません。
自分の土地を持っている場合や土地を購入した場合で、自営で経営を行なった際は、得た収益はすべて自分のものとなりますので、収益の差はできてしまいます。
デメリット③経営が長期間化すると賃貸料が土地購入代を上回る
土地を所有せずに土地の賃貸料を払ってコインパーキング経営をする場合に注意しなければいけないのが、経営が長期になればなるほど不利になる点です。
どこかのタイミングで賃貸料が土地の購入代金を上回る損益分岐点が存在します。
長期的な視点でコインパーキング経営を考えているのであれば、賃貸料と土地購入代金の比較を必ずおこないましょう。
初めてコインパーキング経営をする場合でまずは様子も見て始めたいかたは試しに賃貸料を払いながら経営をするといいでしょう。
土地なしでコインパーキング経営を始めるまでの流れ
土地なしの状態から駐車場経営を始めるまでの流れは以下の通りです。
- 駐車場経営を始めるための土地探しをする
- 土地が見つかったらその土地の所有者を調べる
- 土地所有者と交渉して土地を購入、もしくは賃貸契約を結ぶ
- 管理委託の場合には管理委託会社を探す
それぞれの流れについて具体的にみていきましょう。
駐車場にする土地探しを始める
駐車場経営は土地探しが肝心です。
そのため、駐車場としての需要があるのかを基準にして探しましょう。
探すときのポイントとしては、更地や狭小地、変形地といった土地で探すと安価で駐車場向きの土地が見つかる可能性が高くなります。
また初めての場合には知っている土地で探したほうがいいでしょう。
土地台帳を閲覧して所有者を調べる
土地が見つかったら、交渉や賃貸借契約を結ぶためにも所有者を探す必要があります。
市区町村の土地台帳で調べられます。
また売地で市場に掲載されている土地であれば不動産会社に問い合わせをして確認しましょう。
所有者と交渉・契約を結ぶ
所有者が見つかったら、交渉を進めていきます。
交渉に関しては専門家を交えることでトラブルを回避することができます。
また、交渉を進めるうえで周辺相場や賃料を調べておきます。
そうすることで交渉材料にすることができ、かつ不当に価格交渉されることも避けられます。
お互いに合意できたら契約手続きをおこないます。
管理と運営を任せる会社を選ぶ
契約が完了したら管理運営を委託する場合には管理委託会社を探す必要があります。
会社によって得手不得手があるので、管理委託会社を探す際は複数社で見積もりを出してもらい、比較して検討しましょう。
運営実績や担当者の対応を見て判断基準にしてください。
管理運営会社とは長い付き合いになるため、慎重に選ぶことが重要です。
コインパーキング経営におすすめの立地条件
駐車場経営をするうえで特に大切なのは、需要のある土地を選ぶことです。
では、どのような土地に駐車場の需要があるのでしょうか。
ここからは、コインパーキング経営に向いている立地条件を確認していきましょう。
条件①多くの人が集まる場所
まず挙げられるのが、多くの人が集まり駐車場が必要となる地域です。
具体的には、「一時的な利用のある場所」がコインパーキングに適しています。
駅や空港、医療機関、学校、習い事教室、大きな公園、ファミリー向け団地、商業施設、人気のお店の近くなどなどがその例です。
対して、通勤車や社用車の利用が、毎日定例的にある会社や工場などは月極駐車場の形態がおすすめです。
条件②駐車禁止エリア
駐車禁止エリアの近くも、コインパーキング経営におすすめの土地です。
車を停めたい人が停めることができない、というデメリットから駐車できる場所を探している人も多いので、駐車場の需要が高い場所といえます。
急いで早く車を停めたいときに、コインパーキングがあれば、利用する人も増えるはずです。
路駐禁止の取り締まりの厳しい区間や駐車禁止の看板が出ているところなど、実際に現場に足を運んでマップを作成してはいかがでしょうか。
条件③開発予定地
開発予定地や再開発地域、新規開業駅付近などは、コインパーキングのニーズを先取りできるエリアです。
これらの地域は、今は閑散としていても、先々、人が集まり賑わいをみせる可能性を秘めています。
多くの人が訪れると、駐車場需要はおのずと高まります。
SNSをはじめとする媒体で発信される情報などにも目を光らせ、需要が増えるという噂を拾うのも駐車場経営のファーストアクションといえるでしょう。
土地なしでコインパーキング経営をする際のポイント
ここからは、土地なしでコインパーキングを経営する際のポイントを解説します。
ポイント①インターネットを利用して集客する
最近ではインターネットやSNSを活用した集客方法があり、googleマップでの口コミ評価なども集客として活用できます。
利用者がSNSを活用して情報発信をするケースもあるので、良くも悪くもSNSで情報が拡散されてしまいます。
そのため、日ごろから清掃をして駐車場周辺を綺麗に保つといったことも重要です。
ポイント②支払い機能を拡張する
支払い機能を拡張するのも売上を改善するための方法です。
最近ではキャッシュレス決済を利用するかたも多く、クレジットカード決済やQRコード決済といったキャッシュレス決済の導入を検討するのもいいでしょう。
現金精算だけだと利用してもらえないこともあります。
ポイント③料金よりも立地を優先して土地を選ぶ
コインパーキングの収入は料金単価×24時間×稼働率×駐車台数で計算されます。
そのため、収入を上げるためには利用単価を上げるか、稼働率を高めるかの２択です。
利用料金は周辺相場がある程度決まっているため、明らかに相場とかけ離れている場合には利用されません。
そういった意味では稼働率を高めたほうが収入を得やすく、稼働率を高めるには立地が重要です。
土地探しをする時にはとことん立地にこだわりましょう。
ポイント④管理会社に経営を委託する
管理会社に経営を委託しましょう。
管理会社は運営実績が豊富なため、ノウハウをもとにその土地にあった管理運営のアドバイスをしてくれます。
また、管理委託手数料に見合った会社を選ぶようにしましょう。
もし管理委託手数料に見合った仕事がされていないのであれば、ほかの管理委託会社にお願いして改善を図る必要があります。
ポイント⑤レイアウトに合う土地かどうかを見極める
土地の形状と面した道路が駐車場のレイアウトに適していないと、駐車場設営は難しくなります。
レイアウトを考えるうえでは、「その土地に何台収容できるのか」「駐車はしやすいか」という2つの要素が重要です。
特に、経営を始めようとしている土地に、何台分の駐車スペースが確保できるかはとても重要です。
車一台のスペースは、幅2.5m×長さ5mとされていますが、車の出し入れや扉の開閉での余裕を考えると、一般的に車の左右＋0.7ｍ以上の幅が必要です。
レイアウトを考えた結果、大きなデッドスペースができるようでは、土地の無駄が大きく、駐車場には不向きということになります。
また、駐車のしやすさも大切なポイントです。
入り口が狭い、切り返しのスペースがない、といった停めづらい駐車場は、免許歴が浅いドライバーには敬遠されがちです。
奥まった細いスペース、車同士のトラブル頻発など、駐車利用がストレスになるようでは、ほかの広い駐車場に利用客が流れてしまいます。
駐車に不向きな土地はいかに立地が良くても見送ったほうが無難ということです。
土地なしでのコインパーキング経営は土地の購入とレンタルの見極め
コインパーキング経営を始めるには、まず土地を用意しなくてはなりません。
これには、借地と購入の2つのパターンがあります。
土地を用意する際には、ご自身の元手や投資の目的に応じて、土地を借地にするか購入するかを決めましょう。
土地を購入したほうがよい方
手元資金に余裕があれば、副収入だけではなく資産形成も狙える土地購入によるコインパーキング経営がおすすめです。
土地の購入で必要なローン返済後も、更地である駐車場はほかの活用方法とも相性が良く、場合によってはマンションやアパート経営などの、より収益性の高い物件に転換できます。
駐車場は解体費用や残置物撤去費用、汚染土壌除去などの原状回復工事費もかからないので、売却しやすいというメリットもあります。
土地を借りたほうがよい方
ローン借り入れのリスクを減らし、手軽に副収入を得たい方は借地で駐車場経営を始めるのがよいでしょう。
土地を購入するとなると多額の資金の借り入れや契約が必要ですが、借地であれば貸主との契約程度で済むためスムーズに事業を始めることができます。
赤字が出てしまった際にも、より早く撤退することができるため、失敗時のダメージを最小限に減らすことも可能です。
借地のデメリットとしては、長期的に駐車場経営を行うと、借地代がどこかで購入時の金額を超えてしまうということが挙げられます。
さらに、土地を自分の資産とすることができないため資産形成につなげることができません。
土地なしでコインパーキング経営する際の注意点
土地なしでコインパーキング経営をする時の注意事項としては、もし土地を購入する場合には金融機関から融資を受けるのは難しいといった点です。
ほかの不動産運用と比較するとそこまで利益を上げられるわけではないため、融資の審査も厳しい傾向にあります。
借り入れが難しいとなると、自己資金の準備が必要になります。
また、狭小地や変形地でも駐車場であれば駐車スペースさえ確保できればいいので、通常よりも安く土地を購入できるのはメリットです。
一方で、経営が芳しくなく、撤退もしくはほかの土地活用に転用するときに売却しづらかったり、転用できなかったりするケースもあります。
そういった意味でも当初の土地選びは重要になります。
駐車場としての需要が見込めるか、もし見込めなかったときにほかの土地活用に転用できるかどうか、もしくは売却する場合には購入価格と同額程度で売却できる見込みがあるかといった出口戦略を含めて考えるとよいでしょう。
また賃貸借契約で土地を借りて駐車場経営をする場合には契約期間の設定や賃貸料の金額等、交渉を進めるためにも事前に周辺状況を調べておき、不利な契約にならないように注意しましょう。
※
注意点①金融機関から融資を受けられないケースがある
駐車場経営は、その他の投資と比べて収益が少ない投資です。
そのため、コインパーキングを新規で開設するための資金融資を、金融機関から受けるのは簡単ではありません。
駐車場への融資は、アパートやマンションといった投資物件の購入ではないので、取り扱わないという金融機関もあります。
実際、駐車場経営のための土地購入では、ローンを組めないので全額自己負担というケースが多く、潤沢な資金がなければ土地を借りるしかないのが現状です。
どうしても、土地購入の資金融資を受けたければ、土地探しの段階から、金融機関に直接出向いて事前相談し、融資してくれるところの目星をつけておきましょう。
比較的、借入の相談に乗ってもらいやすい金融機関としては、日本政策金融公庫や信用保証協会などです。
新規の場合なら、日本政策金融公庫が相談に乗ってもらいやすいかもしれません。
特に、すでに駐車場経営を行っている場合や、コインパーキング業界に詳しい人は、融資の審査に通りやすいといえます。
また、２件目以降のコインパーキングの融資になると、それまでの実績が加味されてさらに、低金利で借りられる可能性があります。
ただ、コインパーキングを経営しようというなら、借入を行うにしても、自己資金として最低200万円くらいは、用意しておきたいところです。
もちろん自己資金は、多いに越したことはありません。
注意点②別の用途で利用できない土地の可能性がある
土地なしでできる駐車場経営のメリットの一つは、ほかへの転用が容易ということです。
駐車場経営から撤退したくなったとしても、マンションやアパートのように建物を取り壊す必要がないので、立ち退きしやすいのが特徴です。
ただし、駐車場は借地借家法の適用外のため、土地の貸主がもし別の用途に土地を活用したくなったら、すぐに立ち退きを求められてしまう可能性もあります。
また、転用可能といっても、実際に買い手が見つかるかどうかは別問題です。
駐車場として需要が高い土地は、狭小地や変形地といった事情から、ほかの用途で利用できない格安の土地であることも多いからです。
駐車場用として購入する際にはありがたいですが、いつか売却するとなったら、買い手が現れなかったり、安値で買い叩かれたりするおそれもあるというわけですね。
また、駐車場としてコンクリート舗装工事を一度行ってしまうと、もとの更地に戻すのも大変で、宅地などに転用して売却するにしても、多額のコストがかかります。
土地を購入する際には、こういったリスクも考えて慎重に判断する必要があります。
コインパーキング経営は土地なしでも始められる
いかがでしたでしょうか？
コインパーキング経営は、土地なしでも十分に収益をあげることができます。
リースで始めるコインパーキング経営の長所や短所を理解し、注意点やコツを踏まえて運営を続けることで、土地を持たずして収益を上げていくことは可能でしょう。
本サイトでは、コインパーキング経営会社を紹介しています。コインパーキング経営にお悩みの際は、ぜひご相談ください。
