コインパーキング経営に興味があるものの、どのように始めるか分からずお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
コインパーキング経営の始め方には大きく2つの方法があり、自分に適した方法を選択することが大切です。
本記事では、コインパーキング経営の始め方や失敗しないための注意点を紹介します。
コインパーキング経営を始める方法による、メリット・デメリットも紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
Contents
コインパーキング経営とは？
コインパーキング経営は、土地活用方法のうちの1つです。
土地活用方法にはアパート経営やマンション経営なども含まれており、コインパーキング経営は、土地活用方法のなかでも駐車場経営に分類されます。
アパート経営やマンション経営に比べて、初期費用やリスクが低いため初心者の方にも人気の土地活用方法です。
コインパーキング経営を始めるための経営方法は「自己経営方式」「一括借り上げ方式」の大きく2つがあり、それぞれの特徴や必要な費用が異なります。
ここからは、自己経営方式と一括借り上げ方式の特徴を紹介します。
自己経営方式
自己経営方式とは、コインパーキング経営を始めるための準備や運営中の保守・管理など、経営にかかわるすべての業務を自分で行う経営方法です。
そのため、コインパーキングで得た収益はすべて自分のものになります。
一方で、準備や管理などすべての業務に対応しなければならないので、ある程度手間がかかることを想定しておきましょう。
必要な機器の設置から日々の管理業務である、集金作業や清掃などもすべて自分で行う必要があるのです。
負担が大きいため、初めてコインパーキング経営を始める方には、おすすめできない経営方法です。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、所有している土地を運営会社に貸し出して、運営会社がコインパーキングをオープンするまでの準備や運営中の保守・管理を行う経営方法です。
土地を貸し出すだけなので、経営に必要な業務の対応をする必要はありません。
一括借り上げ方式の場合は、コインパーキングの売上にかかわらず、運営会社から毎月一定の金額を収入として得ることになります。
土地を貸し出すだけで一定の収入が得られるので、初めての方にはおすすめの経営方法です。
自己経営方式でコインパーキング経営を始める場合には、必要な設備の手配をすべて自分で行わなければなりません。
準備にかかる費用は以下となります。
【コインパーキング経営に必要な準備費用】
- 整地費用：100万円前後（土地の広さにもよります）
- 精算機：40～50万円程度
- ロック装置：10万円程度/台
- ゲート：30～40万円程度/本
- その他（看板や照明等）：15～20万円程度
敷地の広さや設置する機器の台数によって金額も変動しますが、上記の設備の準備費用はすべて自分で負担することになります。
コインパーキング経営を始めるメリット
ここからは、コインパーキング経営を始めるうえでのメリットを5つ紹介します。
メリット①狭小地・変形地でも始められる
コインパーキング経営は狭小地や変形地でも始められるのが大きなメリットです。
通常狭小地や変形地は建物が建てにくかったり、利用用途が限られたりすることで避けられがちです。
しかしコインパーキング経営であれば駐車スペースさえ確保できれば問題ないため、狭小地や変形地であっても経営が可能です。
また市場価値が低く、需要が低い土地であれば土地を安く仕入れられることもあります。
メリット②少ない初期投資でもスタートできる
土地活用の中でもほかのアパート経営などと比較してコインパーキング経営は初期費用が抑えられます。
初期投資が少なくてもできるため、初めて不動産投資をおこなう人にはおすすめです。
初期投資で必要になる金額としては、土地の購入資金もしくは賃貸料、整地舗装にかかる費用、設備機器を導入するための費用です。
初期投資も経営方法によって異なります。
管理委託方式や一括借り上げ方式の場合には、初期費用負担を企業が負担してくれるケースもあります。
経営を始める際にはどういった経営方式でコインパーキング経営をするのかもよく考えましょう。
メリット③事業スタートまで短期間
コインパーキング経営は土地が見つかって実際にコインパーキング経営を始めようと思ったら最短で1か月あれば事業をスタートさせることができます。
アパートなどを建てる場合には、土地を見つけてから建物が完成し、実際に事業として賃貸借契約をするまでに1年以上かかってしまいます。
短期間で事業の準備ができてスタートが切れる点もコインパーキング経営のメリットといえるでしょう。
メリット④将来的に違う土地活用が始めやすい
最初はコインパーキング経営をしていたけれども、将来的にはその土地で別の土地活用をしたいと考えているかたもいるでしょう。
コインパーキングは舗装した道路と設備機器を撤去してしまえば、比較的簡単に更地に戻すことができます。
コインパーキング経営で得た利益を元手にして将来的にその土地でアパート経営をするといった事業転換もしやすいです。
メリット⑤すぐに撤去できる
土地活用がしやすいのと同じ理由で事業が上手くいかなかった場合の撤退もスムーズにできます。
初期投資も少ない金額でできるため、万が一コインパーキング経営が上手くいかなかった場合、痛手を負う前に撤去して土地を売却することで抱える損失を最小限に抑えることもできます。
コインパーキング経営を始めるデメリット
メリットの多いコインパーキング経営ですが、デメリットもいくつかあります。
デメリット①節税効果が期待できない
不動産投資の大きな魅力の一つとして節税効果があります。
しかしコインパーキング経営の場合にはあまり節税効果は期待できません。
不動産投資における節税効果は一般的に所得税の損益通算のことを言います。
アパート経営などであれば取得した建物を資産として計上して、毎年減価償却費として経費計上をおこないます。
この減価償却によって経費が多額になり、不動産所得がマイナスになる場合があります。
このマイナスをほかの所得と損益通算することで節税ができます。
ただしコインパーキング経営の場合には、建物のような資産になるようなものは精算機や舗装費用といったものであげられますが、建物ほどの金額にはならないため、減価償却費は多くなりません。
そのため、アパート経営などとは違い節税効果は見込めません。
デメリット②土地の収益効率が悪い
土地の収益効率が悪いのもデメリットになります。
土地のうえに建物を建てる場合には、建蔽率と容積率が関係します。
建蔽率とは、土地面積に対して建物を建てられる面積をいいます。
例えば100㎡の土地で建蔽率が80％だと建物を建てられる面積は80㎡になります。
容積率とは、土地面積に対しての建物を建てられる延べ床面積の割合のことをいいます。
例えば100㎡の土地で容積率が240％だと建物を建てられる延べ床面積は240㎡になります。
100㎡の土地で建蔽率80％、容積率240％の場合、100㎡×80％×240％＝192㎡が建物を建てられる面積になります。
コインパーキング経営だと建蔽率と容積率は加味されません。同じ土地であってもコインパーキングは100㎡しか土地を利用できません。
結果として、建物を建てる場合と比較してコインパーキングは収益効率が悪いといわれます。
コインパーキング経営に必要な諸費用
コインパーキング経営を始めるにはどういった諸経費がかかるのでしょうか。
コインパーキング経営を始めるにあたって必要な諸経費と始めたあとに発生する管理費および税金について具体的にみていきます。
初期費用
まずコインパーキング経営を始めるにはどういった初期費用がかかるのでしょうか。
まず土地を購入する場合には土地の購入資金が必要になります。
そこからその土地を整地および舗装をしなければいけません。
舗装に関しては砂利敷きであれば1㎡あたり約3,000円、アスファルト舗装であれば1㎡あたり約6,000円、コンクリート舗装であれば1㎡あたり約8,000円です。
舗装工事が終わったら、各駐車スペースが分かるようにライン引きと駐車場番号が必要になります。
これは1台スペースあたり約6,000円です。
ほかに車止めブロックの設置が１台あたり6,000円、精算機で１台約40万円、ロック板で１台当たり10万円、看板や外灯といった照明で約35万円かかります。
もちろんコインパーキングの広さによってもかかる初期費用は大きく変わります。土地の購入費用とは別に約200～300万円を見込んでおくとよいでしょう。
※
管理費
コインパーキング運営会社に管理委託をした場合には毎月管理費の支払いが発生します。
一括借り上げ方式であれば賃料の15～20％、管理委託方式であれば収入の5～10％が相場といわれています。
税金
コインパーキング経営をしているとさまざまな税金の支払いをしなければいけません。
例えば固定資産税や都市計画税、所得税、人によっては消費税や個人事業税も支払う必要があります。
固定資産税と都市計画税は土地の所有者に課税されます。
固定資産税の税率は1.4％、都市計画税は0.3％です。
また事業をおこなって発生した利益に対しては所得税と住民税が課税されます。事業所得が高ければ事業税および消費税が課税されます。
コインパーキング経営で失敗しないための4つの注意点
初めてコインパーキング経営を始める際は、4つの注意点に気を付けましょう。
ここでは、コインパーキング経営で失敗しないための注意点を詳しく紹介します。
注意点①市場調査をしっかりと行う
コインパーキング経営を始める前に、市場調査を行う必要があります。
市場調査とは、周辺のエリアにあるコインパーキングがどの程度の料金設定をしているのかを確認することです。
コインパーキングを選ぶ際に、利用者は主に料金で利用の有無を判断するので、周辺の料金設定よりも高すぎると利用される確率が低くなります。
一方で料金設定を安くしすぎると集客率は上がるものの、収益性が低くなってしまいます。
そのため、周辺のエリアにあるコインパーキングの料金設定や、地域ごとの相場も参考に料金を決めましょう。
注意点②経営を始めても場合によっては料金の変更をする
料金設定をして経営を始めてみたものの、想定よりも収益が伸びない可能性があります。
その場合には、最初に設定した駐車料金を変動させる必要があることは想定しておきましょう。
最初は順調に利用者を集客できていても、競合のコインパーキングが対策をして料金を安くすることがあります。
そのため、定期的に近隣調査を行い、適切に料金設定を変更しなければなりません。
経営を成功させるためには、料金設定を工夫してコインパーキングの空車率を下げることが大切です。
注意点③現実的な収益予測を立てる
コインパーキング経営を長期的に続けていくためには、現実的な収益予測を立てる必要があります。
収益予測を甘くしてしまうと、想定よりも収益が得られず資金繰りに行き詰まります。
どのくらいの集客率になって空車率がどの程度になるか、しっかりと想定することが大切です。
現実的な収益予測を行って、コインパーキング経営を始めても問題ないかどうか判断しましょう。
注意点④管理会社に委託する場合はしっかりと業者選びをする
一括借り上げ方式での経営を検討している場合は、運営会社を選ばなければいけません。
1つの業者のみに話を聞くのではなく、複数の業者を比較して選びましょう。
運営会社を選ぶ際には、月々に得られる収入の額やサポート体制など、総合的に見て信頼できるかどうかを判断することをおすすめします。
別記事で、「コインパーキング経営がもつリスクと失敗しないための注意点」を詳しく解説しておりますので、併せてぜひご覧ください。
コインパーキング経営を始める際の流れ
コインパーキング経営を始める際の準備は、大きく5つのステップに沿って進めていきます。
また、自己経営方式で始める場合には、この5つのステップをすべて自分で行う必要があるので、しっかりと確認してください。
ステップ①土地を整備する
最初に、コインパーキング経営を検討している土地の整備に着手します。
もし、その土地に家や建物が建っている場合は、解体しなければならないので業者へ依頼しましょう。
更地の状態になれば、業者へ依頼してアスファルトやコンクリートへの舗装を行います。
コインパーキングは多くの車の入出庫があるので、地面の耐久性は高めておくことをおすすめします。
ステップ②コインパーキング経営に必要な設備を設置する
コインパーキングを経営するためには、さまざまな設備が必要となります。
コインパーキングを始めるにあたり必要な設備の一例を以下にまとめました。
【コインパーキングに必要な設備】
- 精算機
- ロック装置
- 車止め
- P看板・料金説明の看板
- 防犯カメラ
自主経営方式の場合は、これらすべての設備をそろえなければなりません。
それぞれ必要な台数が異なるのでコインパーキングのレイアウトを作成したうえで、どの設備が何台必要なのか、あらかじめ確認しておきましょう。
ステップ③市場調査をしたあとに駐車料金を設定する
コインパーキング内に設備の設置ができれば、駐車料金の設定を行います。
まずは周辺のエリアにあるコインパーキングがどのくらいの料金で設定をしているか、市場調査をしましょう。
「1時間300円」「1日最大1,000円」などのように、料金の表記方法もいくつかあります。
どのように表示をするか、最大料金を設定するかなども自由に設定できるので、周辺の相場に合わせて設定しましょう。
ステップ④管理・運営を行いつつ集客をする
すべての準備が整い、コインパーキングの運営が開始できるようになれば最後は集客を行います。
のぼりを立てることや、チラシを作成して近隣住宅へと配布することなどが挙げられます。
また、コインパーキングのオープン後も定期的に管理を行わなければなりません。
精算機内にある駐車料金の集金や、設備のトラブルがないか、ごみが落ちていないかなどの運営業務もしっかりと対応しましょう。
清潔なコインパーキングを利用者へ提供するためには、定期的な清掃や点検が重要です。
また、一括借り上げ方式であれば、これらの①～④のステップはすべて運営会社に委託できるので、自分で行うことはありません。
コインパーキングの収入事例
コインパーキング経営が実際にどのくらい収益が得られるのかイメージできないかたもいるでしょう。
ここではコインパーキング経営の収入事例を紹介していきます。各地域で料金単価は異なりますが参考にしてみてください。
そもそもコインパーキング経営の収入は、駐車料金×24時間×稼働率×駐車台数で計算できます。
都心部のコインパーキング経営の収入例
都心部のコインパーキング経営の収入例を計算してみます。
都心部であれば料金単価が高いため、1時間あたり700円くらいが相場です。
また一般的な稼働率としては25～30％といわれています。今回は稼働率30％で計算します。
都心部だとそこまで駐車スペースは確保できないため、3台と仮定します。これで計算をすると700円×24時間×30％×３台×365日＝5,518,800円が年間収入になります。
ここから経費を差し引いた金額が所得です。
地方部のコインパーキングの収入例
地方部であれば都心部よりかは料金単価が低くなります。
1時間あたり200～500円くらいが相場となってきます。
一方で都心部と比較すると土地は広くなるでしょうから駐車台数は多くなるでしょう。
仮に時間料金が400円で駐車台数が5台だったとして稼働率が25％だと400円×24時間×25％×5台×365日＝4,380,000円が年間収入となります。
コインパーキング経営のリスク
コインパーキング経営をするとどういったリスクが伴うかも事前に理解しておきましょう。
立地によるリスク
まずは立地によるリスクです。
コインパーキング経営をおこなう上で立地は最重要事項です。
立地次第で稼働率は大きく変わります。
通常稼働率としては20～30％あればよいといわれますが、立地が悪いと稼働率が0～10％なんてこともあります。
稼働率は得られる収入に直結する要因です。
その土地にコインパーキングとしての需要は見込めるのか、需要が見込めたとしても競合他社がいて需要過多になっていないかなどコインパーキング経営を始める前の事前調査は欠かさずにするようにしましょう。
パーキング内の事故や盗難リスク
コインパーキングは無人経営でおこなわれていることが多いです。
そうなると人目が少なくなるため発生するトラブルが事故や盗難です。
トラブル原因にコインパーキング経営者の責任がなかったとしても対応に追われます。
もし事故や盗難が発生した際に対処できるように防犯カメラを設置したり、日ごろから清掃をして人が定期的に見に来ていることをアピールしたりするとよいでしょう。
競合参入リスク
コインパーキング経営を始めた当初は競合がいなかったとしても、経営後に競合が参入してくることは多々あります。
そうなると供給が増えるため、稼働率が下がってしまう恐れがあります。
また、競合の料金単価が安くなっていたら、それに合わせて料金設定を見直す必要があるかもしれません。
競合参入しないようにすることはほぼ不可能ですが、参入してきたあとの対処は可能です。
そのため、コインパーキング経営を始めたらほっといていいわけではなく、定期的に周辺状況の確認をして必要に応じて経営方針を変えましょう。
コインパーキング経営初心者は一括借り上げ式がおすすめ
いかがでしたでしょうか？
コインパーキングパーキングの経営方法には「自己経営方式」「一括借り上げ方式」の２つがあります。
なかでも経営までの準備から運営をすべて運営会社に委託できる、一括借り上げ方式が初心者にはおすすめです。
コインパーキング経営に失敗しないためには、市場調査のうえ料金設定をすることや現実的な収益予測をたてることが重要です。
経営の始めるためには、土地の整備、必要な設備の設置、料金設定、集客活動、定期的な清掃や点検を必ず行いましょう。
本サイトでは、コインパーキング経営会社を紹介しています。ぜひご覧ください。
